杭州第二批集中供地中的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊停止遞交申請(qǐng)文件及繳納保證金，其中9幅地塊因有效申請(qǐng)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定門(mén)檻，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，最終導(dǎo)致“流拍”。

這10宗試點(diǎn)地塊有其自身的特殊性，競(jìng)拍需要先“競(jìng)品質(zhì)”獲得資格后再進(jìn)入“競(jìng)地價(jià)”程序，并且還需要“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的形式確保方案落地，這個(gè)方案無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商增加了資金壓力。但是對(duì)于10宗出讓地塊有9宗流拍，還是讓人懷疑土地市場(chǎng)是不是真的到拐點(diǎn)了。

這次“兩集中”供地從福州長(zhǎng)樂(lè)開(kāi)拍，過(guò)去一段時(shí)間完成出讓的地區(qū)土拍市場(chǎng)不時(shí)傳出 “平靜、冷淡、底價(jià)成交、終止出讓”的消息，這些消息傳出土拍市場(chǎng)更加“涼”了。之前有提出過(guò)受開(kāi)發(fā)和回款周期的影響，未來(lái)二、三批次的供應(yīng)可能不及第一批次的火熱，尤其是這次開(kāi)拍前，各種政策新規(guī)、地塊調(diào)整還有掛牌撤回的消息已輪番上演，有偏遠(yuǎn)地塊終止出讓或者流拍在意料之中。但是從出讓結(jié)果上看，大量終止出讓土拍市場(chǎng)應(yīng)該是真的涼了。

根據(jù)中指地主研判工具 (citymap.fang.com) 監(jiān)測(cè)顯示，福州二批次推出住宅用地19宗，有4宗地塊在開(kāi)拍前終止出讓?zhuān)K止地塊占比為21%;另外有天津在開(kāi)拍前終止出讓19宗，占比超過(guò)推出用地?cái)?shù)量的3成，濟(jì)南在推出前終止16宗，青島提前終止7宗。目前有成都、蘇州在拍的城市已經(jīng)分別終止了17宗和2宗，即將進(jìn)行拍賣(mài)的合肥也傳出將會(huì)有9宗地提前終止出讓消息，占推出用地總量53%。這些城市整體終止出讓數(shù)量占比達(dá)到26%，在近幾年土拍市場(chǎng)中比較少見(jiàn)，而拿地企業(yè)也主要以國(guó)企央企為主。

一般情況下，推出用地終止出讓有三種原因：

■ 第一種是土地的規(guī)劃條件發(fā)生改變，需要做出相應(yīng)的調(diào)整，這一種在產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目比較多見(jiàn);

■第二種是拍賣(mài)規(guī)則發(fā)生改變，需要撤回后再公布新的規(guī)則，這次撤回第二批次集中供地就是因?yàn)檫@個(gè)原因;

■第三種是因?yàn)閳?bào)名人數(shù)不足，為了防止土地流拍而提前終止，以免影響土地市場(chǎng)的情緒。

這次集中供地的終止出讓更傾向于第三種，企業(yè)報(bào)名人數(shù)不足。

一個(gè)月前重點(diǎn)城市“兩集中”供地集體暫緩出讓?zhuān)髞?lái)由一些區(qū)域率先發(fā)布對(duì)出讓規(guī)則作出的重大調(diào)整，調(diào)整后的規(guī)則與自然資源部?jī)?nèi)部會(huì)議的信息一致，這次調(diào)整變化也成為企業(yè)拿地重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

調(diào)整變化主要內(nèi)容

對(duì)于企業(yè)來(lái)看新變化政策中，有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商較為中性的要求，要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。過(guò)去來(lái)看有一些做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商不需要有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃既可以勾得大量產(chǎn)業(yè)用地，這個(gè)要求對(duì)提高土地開(kāi)發(fā)利用率有利好作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響比較中性。

有兩個(gè)調(diào)整變化比較利好開(kāi)發(fā)商：

■ 一個(gè)是“溢價(jià)率上限15%，且不得通過(guò)提高起拍價(jià)調(diào)整溢價(jià)率”，并且這次土拍過(guò)程中已經(jīng)落實(shí)。這個(gè)變化無(wú)疑是降低了土地成本，并且明確不能調(diào)高地價(jià)來(lái)引起溢價(jià)率變化，以確保開(kāi)發(fā)商有充足的盈利空間來(lái)提高建筑品質(zhì)的需要。

■ 第二個(gè)是“地價(jià)觸頂可通過(guò)一次性報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)”等方式確定競(jìng)得人，這個(gè)調(diào)整和“禁馬甲”同時(shí)可以充分的體現(xiàn)競(jìng)拍的公平合理。過(guò)去價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)方式對(duì)一些資金有限的房企十分不友好，并且導(dǎo)致行業(yè)分化嚴(yán)重，這個(gè)調(diào)整可以讓一些有開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)獲得喘息機(jī)會(huì)，能夠進(jìn)行公平的拿地開(kāi)發(fā)。

另外一條非常嚴(yán)苛的調(diào)整，直接限制了開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模。“購(gòu)地資金來(lái)源審查制度，加強(qiáng)購(gòu)地和融資的監(jiān)管”，要求股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。這項(xiàng)要求基本上除了企業(yè)自有的現(xiàn)金以外，其他的資金獲取方式都不能用于拿地過(guò)程。之前還有要求買(mǎi)地金額不得超過(guò)年度銷(xiāo)售額40%，也是限制了房企的拿地力度。這個(gè)要求猶如蛇打七寸，掐住了開(kāi)發(fā)商規(guī)模擴(kuò)張的命門(mén)。

開(kāi)發(fā)商獲取資金來(lái)源無(wú)非是兩個(gè)渠道：一個(gè)是通過(guò)金融融資，現(xiàn)在拿地環(huán)節(jié)融資這個(gè)渠道是完全閉合，任何一家金融機(jī)構(gòu)或者股東也不能鋌而走險(xiǎn)，只有拿地后才能借款進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。另外資金來(lái)源是靠銷(xiāo)售回款，去年年底銀行端房貸兩道紅線明確對(duì)貸款人進(jìn)行了管理，設(shè)置了各級(jí)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比設(shè)定上限。新一批購(gòu)房業(yè)主房貸受限同時(shí)也影響了開(kāi)發(fā)商的資金回款效率。

總之，在外部融資難，內(nèi)部銷(xiāo)售回款難的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)商的資金是見(jiàn)底了，拿地沒(méi)有了從前那樣高歌猛進(jìn)的資本。另外這次政策的推出非常堅(jiān)決，讓大家不再抱有房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，在下半年銷(xiāo)售壓力加大和房地產(chǎn)下行的環(huán)境影響下，開(kāi)發(fā)商是真的回歸理性了。

以上政策調(diào)整之外，還有集中供地的時(shí)間安排，也是地塊終止出讓的一個(gè)重要的原因。 在第二批“兩集中”供地新規(guī)調(diào)整后，有12個(gè)城市把時(shí)間安排在9月份進(jìn)行出讓活動(dòng)。 多個(gè)城市同時(shí)進(jìn)行對(duì)于企業(yè)來(lái)講無(wú)疑是壓力山大，土地集中在9月份出讓意味著要準(zhǔn)備更充足的資金和更多的土地研判，上半年迫于銷(xiāo)售回款壓力導(dǎo)致的大量人員流失也讓投拓部門(mén)和投資企業(yè)力不從心。 在企業(yè)現(xiàn)有資金流動(dòng)的壓力下，好鋼用在刀刃上，好錢(qián)用在好項(xiàng)目上的需求越來(lái)越明確。

關(guān)鍵詞： 100宗 二批集中供地 拿地企業(yè) 掛牌撤回