盡管融資收緊疊加集中供地正在顛覆房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，但一份利潤(rùn)率“集體跳水”的年中財(cái)報(bào)，多少讓業(yè)內(nèi)外人士感到震驚。

相較于緩慢的增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)塌房往往只需片刻，上市房企的盈利能力下降有多夸張呢?根據(jù)wind數(shù)據(jù)，2021年上半年各行業(yè)的銷(xiāo)售凈利率在2.56%至33.99%之間浮動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售凈利率僅為6.96%，在24個(gè)行業(yè)中排名第15位，低于保險(xiǎn)和運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。

“銷(xiāo)售凈利率為12.37%，在全行業(yè)中排名第2位。”這是房地產(chǎn)行業(yè)2017年的數(shù)據(jù)，短短四年時(shí)間，房地產(chǎn)就跌落神壇，從備受矚目的高利潤(rùn)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下。

毛利率首次跌破30%，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)徹底改變，也許，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)一下。

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毛利率創(chuàng)十年最低

相較于凈利率指標(biāo)，毛利率能更多反應(yīng)市場(chǎng)層面的變化，也更能反應(yīng)行業(yè)之間的差別，從上市房企交出的半年報(bào)來(lái)看，毛利率大幅下降已成既定事實(shí)。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上半年發(fā)布業(yè)績(jī)的143家房企銷(xiāo)售毛利率算術(shù)平均值為26.9%，較去年同期減少了4個(gè)百分點(diǎn)，近4年來(lái)首次跌破30%，而這些房企在2018年-2020年同期銷(xiāo)售毛利率算術(shù)平均數(shù)分別為30.7%、30%、30.9%。

按照國(guó)信證券(002736,股吧)的整體算法(相較算術(shù)平均法而言)，2021H1 申萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊結(jié)算毛利率為 21.6%，相對(duì)上年同期下降 6.4pct，結(jié)算毛利率創(chuàng)下近十年最低水平。

和訊房產(chǎn)綜合中報(bào)整理了銷(xiāo)售額50強(qiáng)房企的毛利潤(rùn)數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，有40家房企均出現(xiàn)了毛利率下滑，占比達(dá)80%，其中，毛利率降幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)的房企包括華僑城、金地集團(tuán)(600383,股吧)、恒大和首開(kāi)。此外，萬(wàn)科、中海等標(biāo)桿房企的毛利率也不可避免的出現(xiàn)下降。

大規(guī)模的毛利率下降現(xiàn)象主要?dú)w因于土地成本和銷(xiāo)售限價(jià)，萬(wàn)科總裁祝九勝在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)坦承，近年來(lái)萬(wàn)科所銷(xiāo)售的產(chǎn)品中，地價(jià)占售價(jià)的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高了17個(gè)點(diǎn)左右，這會(huì)逐漸體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上。

進(jìn)一步追溯可以發(fā)現(xiàn)，毛利率下滑與此前的行業(yè)環(huán)境息息相關(guān)，高價(jià)地反映的是競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，而支撐競(jìng)爭(zhēng)的核心原因是對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的信心，當(dāng)然也離不開(kāi)寬松的融資環(huán)境。

國(guó)信證券認(rèn)為，2017/2018 的景氣高點(diǎn)提升了房企的擴(kuò)張動(dòng)機(jī)，合作開(kāi)發(fā)、花式融資、土地內(nèi)卷等在此時(shí)達(dá)到高峰，合作開(kāi)發(fā)和花式融資共同導(dǎo)致權(quán)益占比的下降，而土地內(nèi)卷則導(dǎo)致拿地利潤(rùn)率的急速惡化，這些體現(xiàn)在當(dāng)前的結(jié)算中，造成了利潤(rùn)表的惡化。

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背后的“布局隱痛”

進(jìn)一步探究可以發(fā)現(xiàn)，除了高地價(jià)之外，還有一個(gè)不能忽視的因素加劇了房企毛利率的下滑，就是城市布局，尤其重倉(cāng)北方城市，拉低了部分房企的利潤(rùn)表現(xiàn)。

以金地集團(tuán)為例，上半年，金地僅為毛利率17.36%，同比下降19.32個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)此，金地董事、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍表示，杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個(gè)項(xiàng)目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入比例超過(guò)50%，影響較大。

根據(jù)財(cái)報(bào)，金地的華北區(qū)域的毛利率僅為9.5%，比上期下降44.14個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于華南和華東等區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此進(jìn)一步解釋?zhuān)皫啄?，金地在北京拿下較多限競(jìng)房項(xiàng)目，壓制了利潤(rùn)表現(xiàn)。萬(wàn)科亦如此，財(cái)報(bào)顯示，在上半年的收入構(gòu)成中，北方區(qū)域營(yíng)收占比14.87%，但對(duì)于凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)卻折半，僅為7.38%。

與金地和萬(wàn)科的表現(xiàn)相對(duì)，禹州毛利率上升幅度較大，上半年，禹州毛利率上升15.5個(gè)百分點(diǎn)至20.1%，主要原因是由于上海、合肥、南京及廈門(mén)的盈利項(xiàng)目。禹洲集團(tuán)董事長(zhǎng)林龍安認(rèn)為，回歸到以前的高盈利、高毛利絕不可能，但有信心做到行業(yè)平均水平或者之上。

華僑城也是毛利率下滑比較典型的房企，數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，華僑城毛利率為33.32%，雖然仍處于高點(diǎn)，但下降了16.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅居50強(qiáng)房企之首，也是華僑城自身的歷史低點(diǎn)。

對(duì)此，華僑城給出的解釋是，一是近年新拓展項(xiàng)目可售物業(yè)的毛利率逐步下降，二是上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和區(qū)域占比不同。實(shí)際上，機(jī)構(gòu)對(duì)華僑城的布局并不認(rèn)可，華僑城布局下沉，肇慶、襄陽(yáng)、茂名和濟(jì)寧等地都有了華僑城A的文旅項(xiàng)目，這些要么是非發(fā)達(dá)的省會(huì)省市，要么直接布局三四線(xiàn)城市，未來(lái)毛利率似乎并不樂(lè)觀(guān)。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，城市布局對(duì)毛利率肯定有影響，但這個(gè)影響程度還要看企業(yè)來(lái)說(shuō)，比如地方國(guó)企在當(dāng)?shù)厣罡季郑麧?rùn)率肯定是相對(duì)高的。從土地市場(chǎng)也可以看出房企的布局側(cè)重點(diǎn)，比如，長(zhǎng)三角遠(yuǎn)高于其他城市群。

重點(diǎn)房企拿地繼續(xù)向長(zhǎng)三角集中，根據(jù)克而瑞拿地明細(xì)數(shù)據(jù)，2021 年上半年重點(diǎn)房企 44%拿地金額投向長(zhǎng)三角，較 2020 年全年提升8pcts，中西部和環(huán)渤海出現(xiàn)較為明顯的下降。

中指院數(shù)據(jù)也顯示，1-8月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額3448億元居四大城市群首位，而京津冀的拿地金額則不足千億。此外，在成交面積最大的10個(gè)城市中，9個(gè)都屬于南方城市，即便扣除二次集中供地的影響，比如，北京、上海、天津等城市還未開(kāi)拍，但城市占比仍然能在一定程度上代表房企拿地的態(tài)度。

值得一提的是，受到融資新規(guī)的影響，很多房企為了加快銷(xiāo)售，促進(jìn)回款，采取了降價(jià)促銷(xiāo)的方式，也對(duì)毛利率產(chǎn)生一定影響。

典型房企就是恒大，2021年上半年，恒大毛利率下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至12.9%，恒大在財(cái)報(bào)中解釋?zhuān)饕捎诮粯敲娣e減少及集團(tuán)進(jìn)行了全國(guó)促銷(xiāo)活動(dòng)，實(shí)施銷(xiāo)售價(jià)格優(yōu)惠，銷(xiāo)售均價(jià)下降。

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房企提升利率的空間有多大?

在行業(yè)出清的背景下，毛利率的改善并非易事。

某TOP20房企總裁對(duì)和訊房產(chǎn)表示，改善毛利率的最大挑戰(zhàn)來(lái)自于政策，按照調(diào)控基調(diào)，房?jī)r(jià)不能上漲，房企面臨的選擇，一是降價(jià)入市，二是不降價(jià)扛著，在現(xiàn)金流緊張的情況下，大多數(shù)房企只能選擇降價(jià)銷(xiāo)售，毛利率必然受到影響。

不過(guò)，雖然行業(yè)趨勢(shì)如此，并不意味著房企在提升毛利率方面沒(méi)有空間，上半年，華潤(rùn)置地、保利置業(yè)、時(shí)代中國(guó)、佳兆業(yè)等房企毛利率均在30%以上，且實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，此外，寶龍地產(chǎn)、大悅城(000031,股吧)集團(tuán)、合景泰富、合生創(chuàng)展、九龍倉(cāng)也保持了較高的毛利潤(rùn)水平。

2021年上半年毛利率表現(xiàn)較好的代表房企

顯然，探究這些房企的盈利模式在一定程度上利于行業(yè)利潤(rùn)水平的改善，在眾多改善房企毛利率的路徑中，最核心因素是正確的拿地戰(zhàn)略，拿對(duì)地塊就相當(dāng)于成功了一半，比較有代表性的例子是寶龍。

“寶龍過(guò)去那么多年不拿貴地不借貴錢(qián)，保持30%的毛利率還是有信心。” 寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，上半年在整個(gè)土地市場(chǎng)很火的情況下，寶龍有策略調(diào)整避開(kāi)最熱的地方，擴(kuò)大了安徽市場(chǎng)的投資，還在大灣區(qū)花了不少時(shí)間，拿到了廣東中山跟佛山兩個(gè)大型綜合體項(xiàng)目。

拿對(duì)適合自己的地塊也非常重要，比如， 保利喜歡拿一些大中型地塊分階段開(kāi)發(fā)，由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，后期房?jī)r(jià)上漲，所以毛利率很高。不過(guò)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該模型的缺陷在于庫(kù)存周轉(zhuǎn)率低、負(fù)債高，因此僅適用于央企、國(guó)企等融資成本較低的房地產(chǎn)企業(yè)。

隨著地價(jià)上漲，房企也在不斷提高其多元拿地能力，近兩年城市更新受到很多房企的青睞，比如，中海在上半年分別通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源整合、城市更新等模式獲取了多個(gè)項(xiàng)目，合生創(chuàng)展管理層也表示，未來(lái)拿地更傾向于通過(guò)城市更新以及在一線(xiàn)城市的舊城改造、舊廠(chǎng)改造、舊村改造獲得新土儲(chǔ)。

除了開(kāi)發(fā)主業(yè)，投資性房地產(chǎn)也是拉上利潤(rùn)水平的重要方式，典型房企如華潤(rùn)置地、合生創(chuàng)展、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)等，以大悅城為例，上半年，大悅城控股持有型毛利率維持在64%，基本與去年持平，而銷(xiāo)售型毛利率為22%，同比下降21個(gè)百分點(diǎn)，公司綜合毛利率之所以能維持在30%以上，主要靠投資性房地產(chǎn)的拉動(dòng)。

再比如，合生創(chuàng)展的毛利率高達(dá)63%，居行業(yè)高位，在合生創(chuàng)展2021年上半年?duì)I收構(gòu)成中，地產(chǎn)只占34%，約為70億港元，商業(yè)、合生活、基建、投資等非房板塊收入占比達(dá)到66%，尤其是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的租賃收入持續(xù)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，錄得19.25億港元總營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)37%，拉動(dòng)明顯。

除了拿對(duì)地和增加多元收入以外，房企還可以通過(guò)加快周轉(zhuǎn)、發(fā)行綠色債券、加大科技提高管理能力等方式提高盈利能力，不過(guò)，以當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這些方式對(duì)利潤(rùn)的拉升效果有限。

上述證券分析師認(rèn)為，房企的管控效率還是很低，稍微摳一摳的話(huà)，也能摳出一兩個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)來(lái)，但過(guò)程沒(méi)有那么快，需要具備精細(xì)化的管理能力，空間有限，比如，周轉(zhuǎn)率這個(gè)指標(biāo)，其實(shí)已經(jīng)到極限了，拿地開(kāi)盤(pán)時(shí)間最快縮短到3個(gè)月，再往下很難繼續(xù)壓縮。

整體來(lái)看，業(yè)內(nèi)對(duì)毛利率改善不太樂(lè)觀(guān)，標(biāo)桿房企如萬(wàn)科未來(lái)兩年也有壓力，祝九勝直言短期很難判斷毛利率是否觸底，實(shí)際上，大部分房企預(yù)期都是明年還會(huì)再低，但上述證券分析師認(rèn)為，利潤(rùn)拐點(diǎn)不意味著之后就向上了，可以理解為一個(gè)L型。

接下來(lái)一兩年，房企的日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)。國(guó)泰君安證券研究數(shù)據(jù)顯示，上半年房企地貨比已達(dá)到約 56%，達(dá)到近年高點(diǎn)。在土地價(jià)格上升而銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)定的情況下，項(xiàng)目結(jié)算的毛利率會(huì)持續(xù)受到壓縮。

正如很多房企所預(yù)測(cè)的那樣，在地價(jià)和售價(jià)雙雙嚴(yán)格限制的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)也許正在加快進(jìn)入制造業(yè)邏輯。

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