01

降價(jià)、變冷，已經(jīng)成為當(dāng)下樓市的主基調(diào)。北到沈陽(yáng)、長(zhǎng)春，東到杭州、寧波，南到深圳，西到昆明、成都，這些具有代表性的中心城市，房?jī)r(jià)無一例外都在下跌。

三四線城市下跌的代表，那就更多了。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月份數(shù)據(jù)顯示。岳陽(yáng)、遵義、大理、韶關(guān)、唐山、南充、桂林、瀘州、秦皇島、常德、平頂山、贛州、安慶、牡丹江、呼和浩特的房?jī)r(jià)都在下跌。

三四線城市下跌的邏輯很明確，一般都是跟著一二線的節(jié)奏來，上輪上漲，就是在一二線城市帶動(dòng)下，外加去庫(kù)存和貨幣棚改的推動(dòng)，跟漲了一波。

此后，隨著一二線城市進(jìn)入強(qiáng)調(diào)控模式，三四線城市的棚改也在2019年大轉(zhuǎn)向，由此開啟了下跌模式。

在下跌階段中，很多城市因?yàn)榭覆蛔?，而不斷約談房企，有的更是直接出臺(tái)限跌令。比如沈陽(yáng)、昆明、桂林等城市，就約談了房企，要求他們不能惡意降價(jià)，否則不予網(wǎng)簽。

昆明市房協(xié)近日緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。

8月6日沈北新區(qū)房產(chǎn)局牽頭，聯(lián)合城建局，教育局，市場(chǎng)局，公安局執(zhí)法局對(duì)多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約談，點(diǎn)名批評(píng)這些降價(jià)的房企，口頭警告大家要遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，盡量避免以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者達(dá)到銷售目的。

而湖南岳陽(yáng)，則因?yàn)槟除堫^房企5、6月份開展的降價(jià)促銷活動(dòng)，幾個(gè)項(xiàng)目違規(guī)降價(jià)，相比開盤價(jià)降了兩、三千元，造成一些社會(huì)問題，岳陽(yáng)市最終在下發(fā)通知，要求市區(qū)新房降價(jià)幅度不得超過15%。

饒是如此，在金融政策不斷收緊的當(dāng)下，在調(diào)控力度越來越強(qiáng)的當(dāng)下，在管理層提出了共同富裕的背景下，樓市轉(zhuǎn)向趨勢(shì)已經(jīng)形成，很難改變。接下來還有更多城市的房?jī)r(jià)下跌。

02

北方代表城市長(zhǎng)春、沈陽(yáng)。

長(zhǎng)春的冷，并非始于今年，貝殼研究院公布的去年十大領(lǐng)跌城市榜單中，長(zhǎng)春就赫然在列，而且絕大多數(shù)都是北方城市。

進(jìn)入2021年，長(zhǎng)春似乎變得更冷了。第一次集中供地和第二次集中供地，都出現(xiàn)了大面積流拍，這表明很多開發(fā)商已經(jīng)不認(rèn)可長(zhǎng)春的樓市了。

土地市場(chǎng)的寒冷擴(kuò)大到了住房成交市場(chǎng)，長(zhǎng)春樓市出現(xiàn)了許久未見的“返本銷售”。

所謂“返本銷售”，就是開發(fā)商按照備案價(jià)賣給購(gòu)房者房子，但私下與購(gòu)房者簽訂合同，給予一定的資金返還。說白了，就是開發(fā)商打著返利的旗號(hào)，進(jìn)行降價(jià)銷售。

最終被長(zhǎng)春市政府叫停。6月8日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)通知表示：

“近期，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報(bào)備案價(jià)格與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，收取購(gòu)房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場(chǎng)秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。”

這段話的意思很明確，就是告訴開發(fā)商，降價(jià)不能太狠了。

同處東北的沈陽(yáng)，也沒能擺脫房?jī)r(jià)下跌的命運(yùn)。盡管沈陽(yáng)是東北地區(qū)過去十年僅有的人口增長(zhǎng)的三個(gè)城市之一(另外兩個(gè)是大連和長(zhǎng)春)，依然沒有躲過。

公開消息顯示，最近，沈陽(yáng)有上百個(gè)小區(qū)在降價(jià)，降幅最大的為-17.51%。

新房方面，降幅更為明顯。樓盤降價(jià)最低也有500，最高有5000元。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的報(bào)道，8月初沈陽(yáng)市沈北新區(qū)萬達(dá)某樓盤推出了降價(jià)房源：原價(jià)1.1萬/平的住宅降至8千/平進(jìn)行售賣，降幅將近30%。

在如此降幅之下，沈陽(yáng)也有點(diǎn)急了，才約談了房企，要求他們不能私自降價(jià)。

03

東部代表城市，杭州、寧波。

不久前，本號(hào)就專門分別分析過杭州和寧波的樓市現(xiàn)狀，一句話概括兩座城市就是，量?jī)r(jià)齊跌。

寧波方面，7月份全市共新房成交8697套，環(huán)比6月下降約24.9%;其中市六區(qū)成交5189套，環(huán)比6月下降約9.2%。二手房全市共成交4742套，環(huán)比6月下降約19.3%;其中市六區(qū)成交3091套，環(huán)比6月下降約17.6%。

二手房已經(jīng)四連跌。而且市六區(qū)的二手房成交量即將跌破3000套，3000套左右的成交已屬于冰點(diǎn)，僅相當(dāng)于每年春節(jié)月份的成交。

房?jī)r(jià)方面，6月份，鄞州區(qū)、海曙區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)已經(jīng)轉(zhuǎn)跌。二手房已經(jīng)賣不動(dòng)了，房?jī)r(jià)又豈能堅(jiān)守得住。

根據(jù)安居客披露的數(shù)據(jù)顯示，寧波有的小區(qū)跌幅高達(dá)13%。

杭州方面，二手房成交量同樣是四連跌。

杭州的新房，在8月5日出臺(tái)新一輪調(diào)控，卸去了幾十萬的房票需求后，也出現(xiàn)了明顯降溫。

近日入市的近20000萬套房源，有10個(gè)新盤出現(xiàn)了流搖情況，而且大部分樓盤的中簽率都比以前高得多。

價(jià)格方面，據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，杭州的二手房已經(jīng)有將近一半房源降價(jià)了，下跌通道已經(jīng)打開。

此外，杭州“頂級(jí)學(xué)區(qū)房”文鼎苑所在的浙大紫金港板塊，學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)也應(yīng)聲而落。文鼎苑法拍價(jià)從4月的10萬元/平方米跌到如今的8.2萬元/平方米。

再比如拱墅區(qū)的藍(lán)孔雀板塊，因?yàn)橛腥A師附中的存在，周邊的學(xué)區(qū)房被“頂級(jí)名校學(xué)區(qū)房”，年初該板塊學(xué)區(qū)房最高成交價(jià)達(dá)到了7.1萬元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)降到了6.7萬元/平方米。

04

南方代表城市，深圳。

深圳向來都具有風(fēng)向標(biāo)意義，2015年的樓市大牛就是從南海邊的這座城市開啟的，此后蔓延至北上廣，進(jìn)而蔓延至二三四線。

今年以來，深圳率先發(fā)布了二手房官方指導(dǎo)價(jià)，這個(gè)大招最終改變了深圳樓市的走向，讓這座城市的二手房成交量腳踝斬。

7月深圳全市二手商品住宅成交2557套，該數(shù)據(jù)已連續(xù)四月下跌，創(chuàng)近17個(gè)月新低，僅次于2020年2月的1667套。

價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，深圳二手房從今年5月份開始轉(zhuǎn)向，5月份環(huán)比下跌0.1%，6月份跌幅擴(kuò)大，環(huán)比下跌0.2%，7月份環(huán)比下跌0.4%。

另?yè)?jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在其測(cè)算樣本中，有54%樣本房源價(jià)格下跌。也就是說，深圳有超一半的二手房在降價(jià)。

05

西部代表城市，成都、昆明。

成都是深圳、寧波之后，第三個(gè)發(fā)布二手房官方指導(dǎo)價(jià)的城市。在發(fā)布之前，成都3月份就發(fā)布過新一輪調(diào)控政策。

此后二手房成交量開始轉(zhuǎn)向，5月份二手房官方指導(dǎo)價(jià)發(fā)布之后，房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)向。

7月成都二手住宅共成交3558套，環(huán)比減少2.92%，同比減少28.71%;成交總面積約34.98萬㎡，環(huán)比增長(zhǎng)2.62%，同比減少29.14%。

價(jià)格方面，根據(jù)貝殼找房披露的消息，已經(jīng)有很多房東在降價(jià)出售。

需要重點(diǎn)說下的是昆明，因?yàn)檫@座城市有些樓盤的價(jià)格已經(jīng)腰斬。

受到滇池環(huán)比政策影響，再加上今年的金融政策和宏觀調(diào)整政策收緊，昆明環(huán)滇池的很多樓盤，價(jià)格跌幅不忍直視。

比如日前，古滇名城推出春風(fēng)小院一期特價(jià)洋房，原價(jià)13000元/平方米，現(xiàn)價(jià)只要8300元/平方米，單價(jià)直降4700元/平方米，降幅約36%。

7月，諾仕達(dá)集團(tuán)在呈貢新區(qū)開發(fā)的七彩云南第壹城開展大促銷，以前最高能賣到1萬元/平方米的公寓，現(xiàn)在特價(jià)僅4800元/平方米起，相當(dāng)于半價(jià)。

滇池東岸位于呈貢斗南片區(qū)的綠地海之城，高層正常售價(jià)約12000元/平方米，按揭一口價(jià)9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價(jià)足足降了3000-3500元/平方米。

價(jià)格下跌的樓盤，數(shù)不勝數(shù)，而且降幅都非常大。正因如此，昆明市才緊急約談房企，要求他們不能惡意降價(jià)，否則不予網(wǎng)簽。

最后總結(jié)一下：

這一次，管理層為了給實(shí)體經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)、三胎政策、共同富裕等發(fā)展戰(zhàn)略騰挪空間，對(duì)待樓市的態(tài)度，無比決絕，盡管不會(huì)一巴掌把它拍散架子，但也不會(huì)讓它再蹦跶了。

目前，降價(jià)潮已經(jīng)來臨，有購(gòu)房需求的人，可以多多觀察，時(shí)刻關(guān)注自己城市的樓市走向，選擇最佳時(shí)機(jī)上車。

關(guān)鍵詞： 樓市降價(jià) 三四線 穩(wěn)房?jī)r(jià) 調(diào)控力度