新一輪樓市調(diào)控正在開啟。

8月2日凌晨，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合東莞市自然資源局等八個(gè)部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(下稱“莞八條”)。

“莞八條”主要有六個(gè)方面的變動(dòng)：新入戶居民家庭購(gòu)買第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原則作為認(rèn)定條件：在本市落戶滿半年且在購(gòu)房之日前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿半年;在購(gòu)房之日前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿1年。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。住宅限售期限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年延長(zhǎng)到5年。加快建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度。將“法拍房”納入限購(gòu)范圍，暫停向個(gè)體工商戶銷售商品住房。此外，穩(wěn)控住宅用地價(jià)格，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競(jìng)買。

“莞八條”在土地競(jìng)拍、住房限購(gòu)、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房?jī)r(jià)、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個(gè)方面均有所提及。

多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易人士在注意到“莞八條”之際，向第一財(cái)經(jīng)記者表示，二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度若是有細(xì)則出來，二手房交易應(yīng)該會(huì)受到一定影響，至于主管部門是否會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)細(xì)致，落地執(zhí)行仍要進(jìn)一步觀察。

“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”起于深圳。它是在二手房網(wǎng)簽價(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房?jī)r(jià)格，對(duì)深圳3595個(gè)小區(qū)編制“成交參考價(jià)”。隨后，這一制度也引發(fā)成都等其他城市跟進(jìn)。整體來看，二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制的推行給所在地的樓市成交帶來量、價(jià)等方面的直接沖擊，部分城市的樓市基本面發(fā)生實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)。“莞八條”的“加快建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度”也成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)，東莞會(huì)否跟進(jìn)深圳的樓市調(diào)控路徑也引發(fā)外界諸多關(guān)注。

“目前看，‘莞八條’對(duì)二手房交易的影響非常有限，無非是二手房交易增值稅免征年限的拉長(zhǎng)，將拉長(zhǎng)交易周期等，并不會(huì)給樓市帶來大的變化。關(guān)鍵還是要看這周主管部門會(huì)不會(huì)發(fā)布新的二手房指導(dǎo)價(jià)細(xì)則。”當(dāng)?shù)氐囊晃环慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人如是。

另一個(gè)維度看，在限購(gòu)上，東莞對(duì)一二手房區(qū)別對(duì)待。一手房限購(gòu)，以家庭為單位，本地及外地戶籍限購(gòu)兩套;二手房交易不限購(gòu)。“莞八條”并未提及購(gòu)買數(shù)量限制，這也引起不少人士認(rèn)為，斷言政策影響為時(shí)尚早。

“還是要看它后續(xù)跟進(jìn)的二手房政策會(huì)否有限購(gòu)等方面的細(xì)則， 才好進(jìn)一步判斷新政的影響。”多位受訪人士表達(dá)類似觀點(diǎn)。

東莞這輪凌晨再發(fā)樓市調(diào)控組合拳的背后是東莞房?jī)r(jià)在2020年大幅上漲。二手房方面，冰山指數(shù)發(fā)布的100城榜單中，東莞二手房房?jī)r(jià)去年全年漲幅為32.7%，位居核心城市排行榜榜首。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，東莞二手房交易2020年呈現(xiàn)量降價(jià)漲的特點(diǎn)：全年成交26073套，同比減少16.9%;均價(jià)同比上漲25%至16716元/平方米。

量降價(jià)漲局面背后是二手房業(yè)主的后市看漲預(yù)期和惜售心態(tài)。尤其是東莞的熱門板塊諸如松山湖片區(qū)，臨深區(qū)域等，在去年上半年一度出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)跳漲，投機(jī)風(fēng)盛。

今年上半年，東莞二手房市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，但價(jià)格仍穩(wěn)中上行。樂有家數(shù)據(jù)顯示，上半年東莞二手商品房累計(jì)網(wǎng)簽9427套，同比下跌29.8%，市場(chǎng)規(guī)模已不足一手住宅的一半。上半年東莞二手房均價(jià)2.24萬元/㎡，同比上漲22.4%。

具體到月份來看，今年2月27日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(下稱“227”新政)之后，東莞原本一路向上的二手房成交均價(jià)，在“227”新政過后開始掉頭向下，連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下跌。簡(jiǎn)言之，東莞二手房成交均價(jià)雖然整體表現(xiàn)仍較為堅(jiān)挺，但已有明顯的松動(dòng)跡象。

當(dāng)?shù)匾晃惠^早已經(jīng)知道樓市調(diào)控將加碼的業(yè)內(nèi)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，若東莞二手房指導(dǎo)價(jià)細(xì)則出臺(tái)，東莞的二手房量、價(jià)均將受到直接沖擊。

關(guān)鍵詞： 東莞 樓市調(diào)控 二手房 制度