作為2021年房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點(diǎn)城市土地市場的運(yùn)行邏輯。至6月末，首輪集中供地土拍均已結(jié)束?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，22座重點(diǎn)城市首輪集中供地共計(jì)出讓含宅地塊782幅，成交金額達(dá)到10486億元。在集中供地模式下，城市間的洗牌與分化在加劇，既有熱度居高不下的城市，也有以地塊底價(jià)成交、甚至流拍的城市。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著第二、三批集中供地的來臨，未來城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍會(huì)加劇，其中龍頭房企策略仍是率先“搶跑”，且優(yōu)勢顯著。

廣州首次集中供地量

已占全年供地量62%

從整體成交數(shù)據(jù)來看，22城首次集中供地總成交金額超萬億，土地成交總建筑面積為1.08億平方米，杭州以1178億元總成交金額居于首位，北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地成交總金額均超500億元。億翰智庫的統(tǒng)計(jì)顯示，首次集中供地的城市中，廣州首次供地總量占全年供地量的62%。而在供給量板塊分布上，郊區(qū)占比較高。天津、青島、無錫、長沙、廣州等城市郊區(qū)地塊建筑面積占比均在50%以上。

值得關(guān)注的是，實(shí)行集中供地的22城中，每個(gè)城市都有其明確且嚴(yán)格的土地競拍規(guī)則，精細(xì)至一地一規(guī)則，不同地塊適用不同規(guī)則。“雙限”“競配建”“競自持”成為多城市土地出讓必備規(guī)則，最大可能穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期。從成交結(jié)果來看，深耕型房企或本地房企成為拿地的主力?？傮w上，2020年度“三道紅線”指標(biāo)表現(xiàn)理想的企業(yè)，其拿地的總量也會(huì)相應(yīng)較高，“三道紅線”踩線較多的企業(yè)，拿地?cái)?shù)量相對(duì)有限。隨著企業(yè)三道紅線指標(biāo)不斷優(yōu)化，二季度房企投資積極性顯著提升，TOP 50強(qiáng)投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點(diǎn)。

新增土儲(chǔ)貨值超千億房企已達(dá)13家

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，新增貨值百強(qiáng)門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值超過千億的房企已達(dá)到13家。從房企百強(qiáng)各梯隊(duì)新增貨值集中度來看，前十強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)房企的38%，較5月末提高2個(gè)百分點(diǎn)，前11強(qiáng)到20強(qiáng)的房企占比17%，與5月末保持一致，后50強(qiáng)房企新增貨值僅占百強(qiáng)的19%。短期來看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢并未改變，在集中供地影響下，投資集中度將進(jìn)一步提升。

整體來看，2021年上半年，50強(qiáng)房企投資金額1.64萬億元，與去年上半年持平，走勢上呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的趨勢，50強(qiáng)房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來下滑的趨勢，二季度在集中供地的帶動(dòng)下，投資力度顯著高于一季度與去年四季度，與2020年二季度的投資窗口期持平。

從廣州土地市場的情況來看，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2012年起，截至今年6月30日，增城區(qū)涉宅地成交出讓136宗，排名廣州第一，排名第二的是南沙區(qū)74宗，排名第三的是黃埔區(qū)70宗。顯然，這也是今后新貨供應(yīng)的主力區(qū)域。值得關(guān)注的是，2021年上半年廣州經(jīng)營性用地合計(jì)供應(yīng)81宗，成交78宗，成交總建筑面積達(dá)1100.63萬平方米，同比增加18.8%，最終成交金額達(dá)1278.78億元，同比上漲25.1%。從土地用途看，商住以及商辦用地的成交宗數(shù)較多，均超20宗，純住宅用地成交18宗，還有11宗綜合用地。其中，綜合用地的成交總建筑面積405.66萬平方米，成交金額395.57億元，均排第一。這主要是由于番禺、花都以及白云均成交出讓了大體量的TOD綜合用地。

今年上半年又有不少新的房企進(jìn)入廣州市場，從拿地主力來看，越秀地產(chǎn)、廣州地鐵、珠江投資、融創(chuàng)、金地、中國鐵建等多家房企表現(xiàn)活躍，卓越集團(tuán)、國貿(mào)地產(chǎn)等新晉房企也在1~6月市場中表現(xiàn)突出。

預(yù)計(jì)第二批集中供地即將到來。業(yè)內(nèi)人士表示，集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式，都會(huì)對(duì)“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”有一定的幫助，在具體實(shí)施的過程中需要根據(jù)各個(gè)城市不同的情況進(jìn)行調(diào)整。從首次集中供地的成交情況來看，企業(yè)間聯(lián)合拿地的趨勢仍在延續(xù)，主要還是本著控制風(fēng)險(xiǎn)的考量，通過與合作方之間優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，能夠一定程度減低資金壓力，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。企業(yè)的投資決策會(huì)受到多因素的影響，如利潤率、開發(fā)周期、財(cái)務(wù)情況等。從當(dāng)前的情況來看，考慮到時(shí)間節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目的開發(fā)周期和“三道紅線”等因素，年內(nèi)的第二次、第三次集中供地的市場熱度或有所下降。