近期，房企融資壓力日漸增加。受春節(jié)假期影響，房企2021年2月發(fā)債規(guī)模大幅減少至480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。與此同時，融資成本也在上升。

近日，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強。我也說到‘灰犀牛’問題，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。”有專家表示，從政策導(dǎo)向來看，官方后期對于房地產(chǎn)資金監(jiān)管仍然從嚴，房企融資難度或?qū)⑦M一步加大。

2月發(fā)債規(guī)模下降

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年2月單月受春節(jié)假期影響，交易日減少。境內(nèi)外債券融資共發(fā)行46筆，較上月減少88筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約480億元，環(huán)比減少69.8%，同比減少28.6%。整體債市表現(xiàn)不振，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)影響債市下行預(yù)期。

2月境外融資共發(fā)行12筆，融資規(guī)模約204億元人民幣，環(huán)比減少73.8%，同比減少21.5%。2月境內(nèi)債券共發(fā)行34筆，發(fā)行規(guī)模約276億元，環(huán)比減少66.0%，同比減少33.2%，主要受春節(jié)假期影響。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約57.5%，較上月提升6.5個百分點，成為2月發(fā)債主導(dǎo)。

對此，貝殼研究院分析，除春節(jié)假期影響外，境內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策與境外通脹預(yù)期、美元債利率上行等因素均增加2月整體債市的波動性。同時，境內(nèi)實體經(jīng)濟回暖，實體企業(yè)融資需求旺盛，將影響資本流入房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模;集中供地政策出臺后，房企融資需求將進一步加劇，房企融資難度恐將再度升級。

與此同時，融資成本仍然呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2月境內(nèi)債券融資票面利率中位數(shù)為4.75%，較上月增加0.18個百分點，同比上升30.5%，境內(nèi)供地“兩集中”政策疊加實體經(jīng)濟復(fù)蘇態(tài)勢，預(yù)計融資需求維持高位，票面利率短期易升難降。

境外債券融資票面利率中位數(shù)為6.00%，較上月下降0.35個百分點，主要受到中國海外宏洋單支超低利率債券發(fā)行影響，其票面利率僅2.45%，遠低于行業(yè)均值，同期發(fā)行的陽光100債券票面利率為12.0%。房企境外融資成本分化程度遠超境內(nèi)。

當(dāng)前房企融資面臨怎樣的市場環(huán)境呢?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《華夏時報》記者，近期來看，受到春節(jié)假期影響，加之房地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴，房企發(fā)債規(guī)模減少，但是隨著金融監(jiān)管加碼，以及集中供地等政策落實后，預(yù)計接下來房企融資壓力會繼續(xù)增大。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，當(dāng)前市場情況下，房企經(jīng)營極度依靠流動性資金的現(xiàn)狀沒有改變，國內(nèi)貸款難度增加，很多企業(yè)更依賴海外融資，與此同時，市場風(fēng)險也在放大。

在融資難度提升的狀況下，房企償債壓力也在增加。數(shù)據(jù)顯示，2021年2月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)，今年3月為上半年償債高峰，償債規(guī)模預(yù)計將達1479億元，房企償債壓力倍增。

未來房企融資監(jiān)管趨嚴

在三道紅線之后，房企融資面臨著越來越嚴格的監(jiān)管要求。3月2日，在國新辦新聞發(fā)布會上銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強。我也說到‘灰犀牛’問題，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的，因為持有那么多房產(chǎn)，將來這個市場要是下來的話，個人財產(chǎn)就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟生活就發(fā)生很大的混亂。所以必須既積極又穩(wěn)妥地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

而這也不是郭樹清第一次對房地產(chǎn)做出表態(tài)，此前，郭樹清曾撰文表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風(fēng)險方面最大的灰犀牛。官方對于房地產(chǎn)的態(tài)度，是否會影響到后續(xù)房企的融資呢?陳霄表示，官方表明了對于房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管趨嚴的態(tài)度，未來來看，房地產(chǎn)市場仍是去金融化、泡沫化，各城市因城施策出臺相應(yīng)對的政策，達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標，積極穩(wěn)妥地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從政策導(dǎo)向來看，后期對于房地產(chǎn)資金監(jiān)管仍然是從嚴的，因此對于房企來說融資難度或?qū)⑦M一步加大。

盧文曦也表示，官方對于房地產(chǎn)的態(tài)度，表明了房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸問題已經(jīng)被高層重視，后續(xù)銀行對于房企房貸的管控會越來越嚴格。三道紅線的提出，就像緊箍咒一樣，壓力會慢慢傳導(dǎo)過來。降杠桿成為房企的一大任務(wù)，未來房企融資會越來越難，而且融資成本會越來越高，房企需要快速出貨來實現(xiàn)資金回籠。

對于未來房企的融資趨勢，陳霄分析，三道紅線新規(guī)加上央行、銀保監(jiān)會劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度紅線，從供給和需求端加強房地產(chǎn)資金監(jiān)管。對于房企來說，拿地步伐或?qū)⒎啪?，尤其對于踩線嚴重的房企，在拿地上將會更加理性謹慎，嚴格把控成本，做好財務(wù)測算。同時加速銷售回款，保證現(xiàn)金流充足，積極開拓融資渠道，提升抗風(fēng)險能力。

(記者陸肖肖 北京報道)

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