2021年以來，兩起收并購正在攪動物業(yè)管理行業(yè)的一池春水。從合景悠活收購雪松智聯(lián)到恒大物業(yè)收購浙江雅太酒店物業(yè)，兩起收購之后合景悠活與恒大物業(yè)均實現(xiàn)了規(guī)模擴張的彎道超車。

縱觀整個物業(yè)管理行業(yè)，收并購的背后不乏強烈的規(guī)模訴求，尤其是中型物業(yè)公司對規(guī)模集體焦慮。

并購整合不斷 中型物企求變心切

上市潮、收并購潮正讓物業(yè)管理行業(yè)趨于理性。以2015年彩生活收購開元國際物業(yè)為起點，物業(yè)公司間的收并購逐漸進(jìn)入大眾視野，并在近幾年呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢。

據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2020年年初至今，上市物業(yè)公司共發(fā)生近40起收并購，內(nèi)容涵蓋物管行業(yè)、市政環(huán)衛(wèi)、金融保險及物業(yè)專業(yè)服務(wù)提供商等等。

其中，恒大物業(yè)斥資15億元收購浙江雅太酒店物業(yè)，實現(xiàn)自身全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈布局;碧桂園服務(wù)多方出擊，率先實現(xiàn)從業(yè)態(tài)多元到業(yè)務(wù)多元的轉(zhuǎn)型，并不斷加碼城市服務(wù)。除了頭部物業(yè)公司，收并購的主體仍是以藍(lán)光嘉寶服務(wù)、時代鄰里、奧園健康等為代表的中型物業(yè)公司。

不難發(fā)現(xiàn)，這些中型物業(yè)公司也是行業(yè)大變局下焦慮的主體，其收并購的訴求更為強烈。

此前，奧園健康曾計劃收購浙江連天美企業(yè)管理有限公司以進(jìn)軍醫(yī)美行業(yè)，進(jìn)而開辟多元業(yè)務(wù)新藍(lán)海。但由于各種原因，此收購活動最終終止。顯然，通過收并購開辟多元業(yè)務(wù)與新藍(lán)海并非易事。

無奈之下，快速做大規(guī)模成為中型物業(yè)公司為數(shù)不多的選擇之一。

1月18日，合景悠活發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金13.16億元收購雪松智聯(lián)科技集團(tuán)有限公司80%的股權(quán)。公開資料顯示，截至2020年12月31日止，雪松智聯(lián)在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個。交割后，預(yù)計合景悠活整體在管面積將突破1.2億平方米。

借力一躍，合景悠活實現(xiàn)了突圍，并擁有上億平方米的在管面積。不同于合景悠活，藍(lán)光嘉寶服務(wù)通過2020年以來的十余次收并購，實現(xiàn)自身在管面積的快速增長與管理范圍的延伸。2020年12月31日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)發(fā)布公告稱，截至2020年12月30日，集團(tuán)的管理服務(wù)合約面積已經(jīng)達(dá)到約2.1億平方米，在管面積已經(jīng)達(dá)到約1.3億平方米，其中向第三方提供的管理服務(wù)在管面積占比約為75%。

時代鄰里的收并購金額也遙遙領(lǐng)先其他中型物業(yè)公司，2020年以來在收并購方面累計支出超7億元。通過對上?？萍飿I(yè)與成都合達(dá)聯(lián)行科技等公司的收購，時代鄰里在西南地區(qū)及長三角地區(qū)的布局與影響力不斷增強。

與頭部物業(yè)公司相比，規(guī)模擴張成為中型物業(yè)公司突圍的主要出發(fā)點。反觀碧桂園服務(wù)，2020年以來，從不動產(chǎn)到空間運營再到客戶服務(wù)本身，碧桂園服務(wù)正通過收并購在業(yè)務(wù)多元化方面持續(xù)進(jìn)行嘗試，以期找到新的盈利增長點。而中型物業(yè)公司必須要先做大規(guī)模。規(guī)模不同，物業(yè)公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向自然也不同。

風(fēng)險重重難整合 多品牌運營成常態(tài)

試玉要燒三日滿，辨材須待七年期。

物業(yè)公司收并購能否實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，目前仍然難有定論。實際上，收并購的難點在于后期整合，而這也是目前大舉收并購的物業(yè)公司面臨的普遍難題。

由于被收購物業(yè)公司在項目分布、項目現(xiàn)狀等方面短期難以改變，且各地政策規(guī)定也略有不同，對收購方而言，無疑將面臨較大的挑戰(zhàn)。例如，被收購方在管項目是否存在風(fēng)險，企業(yè)品牌與口碑如何維持，客戶忠誠度如何提升等。面對一系列的整合難題，收購方往往被迫選擇多品牌運營。

以雅生活服務(wù)為例。2019年，雅生活服務(wù)通過大量收購物業(yè)公司，規(guī)?？焖佘S居行業(yè)前列。其中，既包括綠地物業(yè)等知名物業(yè)公司，也包括城關(guān)物業(yè)、紫竹物業(yè)等區(qū)域龍頭。在多業(yè)態(tài)、多區(qū)域、多項目的背景下，雅生活服務(wù)短期內(nèi)很難實現(xiàn)整合，最后選擇通過建立雅生活集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展委員會的形式推進(jìn)與各股權(quán)合作公司融合發(fā)展，從而避免業(yè)務(wù)層面的整合帶來不可控的影響。同時，融合發(fā)展有利于發(fā)揮被收購方的品牌影響力，進(jìn)行屬地市場拓展，避免不利輿情影響。

此外，各物業(yè)公司似乎尚未做好規(guī)?？焖贁U張的準(zhǔn)備。與面積快速擴張相對應(yīng)的，是各物業(yè)公司的退出面積也在快速增加，包括時代鄰里、永升生活服務(wù)、彩生活等退出面積均有不同程度的增長。同時，在物業(yè)服務(wù)體系的適配、增值服務(wù)體系的復(fù)制推廣方面，物業(yè)公司也遭遇了諸多的困難。

從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)來看，物業(yè)公司的后期整合并不順利。由于高端、中端、低端業(yè)主的訴求各不相同，物業(yè)公司的兼容均面臨挑戰(zhàn)。增值服務(wù)方面，受地域、公司特質(zhì)等影響，增值服務(wù)模式嫁接頻繁遭遇失敗。

以藍(lán)光嘉寶服務(wù)為例，其生活家服務(wù)體系在長三角地區(qū)的推廣并不順利。而資本市場難以給出高估值的背后，或許就有對藍(lán)光嘉寶服務(wù)生活家服務(wù)體系持續(xù)運行與復(fù)制推廣的擔(dān)憂。

投后管理各顯神通 適配是重中之重

縱覽整個行業(yè)的收并購，在多方因素影響下，物業(yè)公司的投后管理需要結(jié)合自身的現(xiàn)狀。

根據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)對物業(yè)公司收并購活動的梳理及分析，物業(yè)公司的投后管理分為五大階段，即收而不并、并而不整、整而不合、合而生亂及逐步融合。

其中，綠城服務(wù)對中奧到家的股權(quán)收購就屬于典型的“收而不并”，其更多的是出于自身長遠(yuǎn)規(guī)劃與發(fā)展對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資與賦能，并不謀求并表以提升企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)進(jìn)而謀求高估值。

雅生活服務(wù)則以“并而不整”為主。在歷次收并購中，雅生活服務(wù)除了財務(wù)并表及增值服務(wù)等協(xié)同外，在基礎(chǔ)服務(wù)、公司運營等方面均較少干預(yù)目標(biāo)企業(yè)自身的運營，以降低管理成本與風(fēng)險，并獲取增量收益。

相比之下，“整而不合”則是收并購之后的常態(tài)。以藍(lán)光嘉寶服務(wù)為例，其對成都國嘉物業(yè)、上海綠宇物業(yè)及真賢物業(yè)等物業(yè)公司的收并購皆是如此，即強調(diào)在基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)等多方面深度介入被收購公司的運營，但保留對方公司品牌，以進(jìn)行屬地擴張與市場拓展，但整合成效并不理想。

即便完成了整合，也會出現(xiàn)“合而生亂”。尤其是將業(yè)務(wù)整合至管理體系下，在管面積并未穩(wěn)步增長，而退出面積則持續(xù)維持在高位。

當(dāng)然，理想的整合案例莫過于龍湖智慧服務(wù)收購富州物業(yè)。2018年5月，富州物業(yè)負(fù)責(zé)人由林金鑾變更為曾益明;2019年6月，重慶富州物業(yè)管理有限公司更名為重慶龍湖富州物業(yè)服務(wù)有限公司。在整合過程中，無論是企業(yè)融合、服務(wù)體系與產(chǎn)品導(dǎo)入及在管項目的延續(xù)性，均維持在較好的狀態(tài)。

不難發(fā)現(xiàn)，理想的整合多發(fā)生于頭部或知名物業(yè)公司收購小型物業(yè)公司的案例中。然而，由于物業(yè)管理行業(yè)的收并購絕大部分以中型物業(yè)公司為主，如何達(dá)到理想的整合狀態(tài)依然任重道遠(yuǎn)。從物業(yè)公司的市值表現(xiàn)來看，資本市場不再青睞單純依靠收并購及業(yè)績并表實現(xiàn)自身規(guī)模及營收增長的行為，而是更為關(guān)注整合之后的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 物企 求變