首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)公告稱，預(yù)計集團(tuán)2020年歸屬于母公司股東的凈利潤與2019年度經(jīng)審計的該數(shù)據(jù)相比，將下跌45%–60%。

營收利潤逐年下滑

首創(chuàng)置業(yè)將業(yè)績下降的主要原因歸咎于新冠疫情的影響。在公告中，首創(chuàng)置業(yè)表示，受疫情影響，集團(tuán)商品房開發(fā)進(jìn)度延遲，一級開發(fā)節(jié)奏放緩，奧特萊斯店鋪業(yè)績下滑，同時集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的北京、天津等核心地區(qū)深受國家房地產(chǎn)限購限價等調(diào)控政策影響，商品房銷售速度減慢、若干項(xiàng)目毛利承壓，導(dǎo)致報告期房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)利潤及毛利同比下滑。

但即使未受困與新冠黑天鵝的意外，首創(chuàng)置業(yè)的營收利潤也在逐年下滑。

歷年財報顯示，2015-2019年，首創(chuàng)置業(yè)營收分別為160.01億元、203.49億元、212.92億元、232.57億元、207.86億元，凈利潤分別為29.63億元、28.64億元、27.97億元、24.17億元、25.69億元。 除2019年其凈利潤比2018年有所提升之外，其余皆成下滑之勢。而五年相應(yīng)的同比增速分別為59.03%、27.23%、4.63%、9.23%和-10.62%。營收增速自2017年、2018年降至個位數(shù)后，2019年更是降至負(fù)增長。

而到了2020年，根據(jù)2020年上半年業(yè)績報告，首創(chuàng)置業(yè)的盈利指標(biāo)仍然處于下滑狀態(tài)，其營業(yè)收入和凈利潤分別實(shí)現(xiàn)約92.19億元和10.2億元，較2019年同期分別下降12%和42.03%。

其中，除作為主業(yè)的房地產(chǎn)銷售收入增長了5%之外，首創(chuàng)置業(yè)其他幾項(xiàng)業(yè)務(wù)收入則均在下滑，租賃收入2.98億，同比下滑15%;土地一級開發(fā)收入下滑70%。

收入大幅下滑的同時，首創(chuàng)置業(yè)的毛利率也從2019年同期的33.1%下滑到了20.57%，下滑了近13個百分點(diǎn)。首創(chuàng)置業(yè)表示這是由于本期物業(yè)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率降低所致。凈利率則由18.63%下滑至11.74%，減少了6.89個百分點(diǎn)，導(dǎo)致上半年凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。

千億夢魘遲遲難破

對于千億目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)一直具有深深的渴望。自2009年首次進(jìn)入百億梯隊(duì)后，首創(chuàng)置業(yè)多年來始終未能踏入千億門檻，稱得上是“百億房企釘子戶”。

在2018年的業(yè)績發(fā)布會上，首創(chuàng)置業(yè)管理層曾明確表示，要以兩年時間晉級千億房企，2018年保底簽約金額750億元，爭取實(shí)現(xiàn)800億元，2019年達(dá)到簽約金額1000億元，2020年簽約金額要達(dá)到1400億元。

但事與愿違，三年之期已至，首創(chuàng)置業(yè)離千億目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。2018年首創(chuàng)置業(yè)全年的銷售簽約金額為706.4億元，僅完成目標(biāo)750億元的94.19%，與800億更是有不小差距;到2019年，受挫的首創(chuàng)置業(yè)將千億目標(biāo)下調(diào)至800億元，但也僅僅是以808.1億元勉強(qiáng)壓線通關(guān)。

2020年，首創(chuàng)置業(yè)將目標(biāo)再次縮減為800億元，按管理層的說法，“是考慮到了疫情的不確定性影響”以及“保證經(jīng)營穩(wěn)健”。今年1月12日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告顯示，2020全年集團(tuán)累計簽約金額約708.6億元，同比減少12.31%，僅完成大幅消減后的年度目標(biāo)的88.6%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，與業(yè)績、規(guī)模捆綁在一起的是行業(yè)排名。在這個分化日益加劇的市場，跑贏排行榜所帶來的優(yōu)勢是顯而易見的，也是眾多企業(yè)的追求。最近幾年有野心、有抱負(fù)的房企都在沖擊千億銷售目標(biāo)。但對首創(chuàng)置業(yè)來說，不僅千億目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)，甚至連自身的排名也無法保住，連連下滑。

據(jù)克爾瑞房企銷售金額排行榜顯示，2015—2017年，首創(chuàng)置業(yè)的排名分別為第23名、第30名和第38名，2019年更是跌至第43名。在克而瑞公布的2020年前11月全口徑、權(quán)益銷售額排行榜上，首創(chuàng)置業(yè)雙雙跌落TOP50之外，分別位于第56、59位，較去年同期分別下滑13名、6名?？梢园l(fā)現(xiàn)，近幾年來，首創(chuàng)置業(yè)的排名一直在后退。

在這些年的時間里，有相當(dāng)多的同行完成了對首創(chuàng)置業(yè)的趕超。其中就包括已經(jīng)邁入千億甚至2千億行列的中梁控股、濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、金科股份，甚至還包括當(dāng)時名不見經(jīng)傳、尚在TOP100之外的新希望地產(chǎn)。

債務(wù)壓力如影隨形

千億規(guī)模漸行漸遠(yuǎn)，千億債務(wù)卻如影隨形。

在沖刺千億目標(biāo)的這幾年來，首創(chuàng)置業(yè)由于公司回款情況較弱，且土地儲備及項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，外部融資需求大，公司總債務(wù)規(guī)模逐年增長。

數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2011年至2019年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-4.3億元、-1.75億元、-44.58億元、-124.42億元、-89.75億元、-9.76億元、44.54億元、-60.95億元和2.46億元，近9年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為正值的僅有2年。

經(jīng)營活動使用的現(xiàn)金流凈額負(fù)值較多，首創(chuàng)置業(yè)只能通過大量的籌資活動融資進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。數(shù)據(jù)顯示，2014年至2019年，首創(chuàng)置業(yè)的總負(fù)債一直在不斷上揚(yáng)攀升。2014年至2019年，首創(chuàng)置業(yè)的總負(fù)債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1432.28億元。

時間來到2020年上半年，首創(chuàng)置業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步擴(kuò)大。半年報顯示，截止去年6月末，首創(chuàng)置業(yè)凈負(fù)債率已高達(dá)153%;總負(fù)債約1569億元，同比增加9.7%;有息負(fù)債總額由2019年底的946.71億元增至2020年6月底的1038.64億元?？硕甬?dāng)時還表示，在首創(chuàng)置業(yè)的債務(wù)總額中，有約151.24億元的永續(xù)債，剔除永續(xù)債的調(diào)節(jié)后，首創(chuàng)置業(yè)的凈負(fù)債率會更高，資產(chǎn)負(fù)債率將升至85.47%。

2020年6月24日，國際知名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普將首創(chuàng)置業(yè)的長期發(fā)行人信用評級為“BB+”，展望“負(fù)面”，原因之一便是“杠桿高企”。標(biāo)普認(rèn)為，即使首創(chuàng)置業(yè)可以控制債務(wù)規(guī)模，其杠桿率仍將保持在較高水平。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，到2020年上半年，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為74.86%，凈負(fù)債率則高達(dá)153.12%，只有現(xiàn)金短債比較為安全，數(shù)值約1.3。按照房企融資新規(guī)，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，首創(chuàng)置業(yè)連踩兩條紅線。依照規(guī)定，如果近期不能降負(fù)債成功，未來首創(chuàng)置業(yè)或?qū)⒚媾R有息負(fù)債規(guī)模年增速超過5%的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞： 首創(chuàng)置業(yè) 利潤 債務(wù)