2020年之于上海樓市注定是值得記錄的一年。

年初，受疫情影響，上海新房市場斷供長達兩月之久，直到3月底綠地海珀外灘項目入市方才打響2020年新盤第一槍。

經歷了風雨飄雨的一季度，二季度上海樓市開始回暖，并持續(xù)火熱。土拍市場亮點滿滿，出讓金額逼近3000億元，時隔三年重返全國首位;新房市場，供應與需求端齊漲，即便受疫情影響停擺兩月，整體推盤量與認籌情況仍超越往年。

一切過往，皆為序章，新一年的樓市大幕即將拉開。

樓市熱得有些意外

伴隨著年末洶涌依舊的搶房潮，2020年上海樓市落下了帷幕。

每一個身處其中的人都切實感受到了申城樓市這一年的變化，它的炙熱與魔幻、瘋狂與高潮。

重奪土拍冠軍

2020年12月18日，隨著松江、普陀兩宗地塊的成功出讓，激戰(zhàn)近一年的上海土拍市場正式落下帷幕。

2020年上海土地市場堪稱近年來最火熱的一年。年初香港置地斥資311億元拿下徐匯區(qū)黃浦江南延伸段，不僅吹響了2020年上海土拍進擊的號角，也一舉刷新內地土地總價紀錄。此后，供地節(jié)奏陸續(xù)加快，“招掛復合”規(guī)則調整、自持比例取消等土拍規(guī)則的調整，更是點燃了沉寂多年的上海市場，眾多房企奔赴而來參與其中，土地市場明顯轉熱，高溢價率重現(xiàn)江湖。

與此同時，上海明確“加快經營性用地出讓節(jié)奏，夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量”，多幅市區(qū)優(yōu)質宅地的出讓，更是引來大批房企圍獵，土拍市場百花齊放、高潮迭起。

據(jù)統(tǒng)計，92宗涉宅地塊被66家房企分獲，平均溢價率11.86%，其中底價成交地塊共41幅;65幅純住宅用地的平均溢價率達到14.4%，僅有22幅底價成交。

開倉放糧的效果顯而易見。

據(jù)上海土地市場公開信息不完全統(tǒng)計，截至12月18日，2020年上海成功通過招拍掛轉讓345宗地塊，土地成交金額2889.64億元，重返出讓金首位。過往三年里，這一指標分別由北京和杭州拔得頭籌。

新房供應放量

相較于過往兩年的平穩(wěn)，這一年的熱度從土拍延伸至新房、二手房。

《國際金融報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2020年上海地區(qū)公開搖號的新盤數(shù)量上漲明顯。東方公證處顯示，2020年上海地區(qū)共有186個新盤開盤搖號并公布開盤結果，相較于2019年的154個，同比上漲20.78%。對應到房源數(shù)上看，186個搖號新盤帶動了48542套房源入市，較2019年的42356套上漲14.6%。

推盤節(jié)奏上，相較2019年的平緩走勢，2020年上海地區(qū)新盤入市節(jié)奏波動較大，且單月房源數(shù)量懸殊明顯。

2020年的推盤高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月，單月?lián)u號新盤數(shù)量均超過20個，對應的入市房源數(shù)分別為7140套、7098套、4925套、5624套、11430套;而在2019年僅12月?lián)u號新盤數(shù)量超過20個，且單月入市房源數(shù)最高者也未達7000套。

2020年度推盤節(jié)奏放緩的1月、2月、3月、11月，入市新盤數(shù)均是個位數(shù)，且受疫情影響，年初甚至出現(xiàn)單月0盤0房源和1盤203套房源的冷清現(xiàn)象，而2019年即便是入市低潮的2月、11月，推盤量也達到了5盤946套房源和8盤2068套房源。

然而，即便受疫情影響，上海樓市年度出現(xiàn)2個多月的空檔期，但憑借隨后市場強勁的爆發(fā)，整體推盤量依然強勢反超2019年。

認籌創(chuàng)3年新高

相較于供應端，認籌端的持續(xù)高漲更能凸顯本年上海樓市的熱度。

整體來看，2020年開盤搖號的186個新盤共計有48542套房源，最終收獲了80371組有效認籌，年度平均認籌率達165.57%，創(chuàng)下3年來新高。

2019年入市的154個新盤共42356套房源，最終收獲了24908組有效認籌，年度平均認籌率達58.81%。這也意味著，2020年新房市場年度平均認籌率近乎為去年的3倍，二者差距高達106.76個百分點。即便是與2018年88.94%的年度認籌率相比，依然高出76.63個百分點。

從月度認籌紀錄來看，除2020年2月份受疫情影響無新盤供應外，其余11個月的月平均認籌率均超過2019年同期數(shù)據(jù)。

2020年月均認籌率呈上揚趨勢，上半年受疫情影響波動較大，下半年雖震蕩上行但依然保持在150%以上高位。7-11月，月度平均認籌率分別為153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，并在12月突破200%達到頂峰的261.57%，不僅力壓2019年市場表現(xiàn)，也遠超2018年最高點的134.15%，不斷刷新過往紀錄。

從單個項目看，2019年上海入市項目收獲認籌率最高的是福晟錢隆廣場的647.06%，這一認籌率如果放到2020年只能勉強躋進前十的門檻。

2020年認籌率超過1000%的項目就有2個，分別為匯成南街里(1268.78%)和尚峰名邸(1268.78%);位于600%-1000%檔的有8個，依次為尚海酈景·馨瀾、中海匯德里、虹廬灣、仁恒靜安世紀二期、中海匯德里、前灘三湘印象、綠地海珀外灘和格力浦江海德。

由于市場熱度太高，2020年上海“千人搖”項目高達27個，值得注意的是，當前市場的火爆也讓開發(fā)商在篩選客戶時更為嚴格、強勢，多數(shù)樓盤不僅被設置了較高的驗資門檻，融創(chuàng)徐匯濱江壹號等大熱的項目更是只接受全款支付，這無形中已經“勸退”不少意向客戶，如果參與門檻降低，搖號認籌的隊伍將進一步擴大。

即便如此，2020年依然出現(xiàn)了蟠龍?zhí)斓嘏c匯成南街里2個3000人參與搖號的項目，而2019年上海僅有高尚領域1個“千人搖”項目，收獲1181組客戶認籌。

從銷售金額來看，2020年，上海出現(xiàn)百億級神盤，超過去年商品住宅銷售榜冠軍靜安府的96.83億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，上海樓盤銷售金額排名第一的是瑞虹新城天悅郡庭項目，成交金額達102.31億元，超出第二名申能凱利海華府約23億元。

如無意外，瑞虹新城天悅郡庭將成為2020年度的銷冠。

細數(shù)土拍市場“六宗最”

樓板價最高

多幅市區(qū)優(yōu)質宅地的出讓讓土拍接連迎來高潮。

上海全年單價最高地塊為楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊(大橋街道115街坊)奪得。該地塊位于楊浦區(qū)內環(huán)內，地理位置優(yōu)越，吸引了金融街 招商蛇口、龍光、九龍倉、金隅、仁恒 華發(fā)7大房企5路人馬參與競價，鏖戰(zhàn)95輪后，金隅以總價69.2億元競得，成交樓面價85763.6元/平方米，溢價率38.33%，創(chuàng)下近階段內環(huán)土地價格新高，市場預期其未來市場售價至少在11萬元以上。

單價僅次于楊浦內環(huán)地塊的是三個月里經歷了遇冷與熱戰(zhàn)的虹口北外灘158街坊。圍標事件后，北外灘純住宅地塊第二次出讓，與第一次出讓時3家房企僅有一家舉牌，另外兩家放棄參與競價不同，這幅北外灘“鉆石級”地塊再次出讓吸引了綠城、招商蛇口、華發(fā)、融創(chuàng)、融信、保利以及龍光7家廝殺，競價環(huán)節(jié)高潮迭起，歷時2個半小時，187輪激戰(zhàn)后，招商蛇口終以44.04億元拿下該地塊，溢價28.4%，成交樓板價約為8.11萬元/平方米。期間，招商最大的對手龍光欲取該地塊破冰上海市場，其一路加價到底，187輪競價中舉牌63次。折戟后6天，龍光終以總價23.82億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊，樓面價65441元/平方米，溢價率19%，拿下其進入上海的首個項目。

時隔四年，融信再度殺回中興社區(qū)，這次雖然沒有制造地王，但也創(chuàng)下了年度上海市場樓板價第三。12月4日，融信聯(lián)手招商、保利以52.129億元拿下了靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊，樓板價約為7.2萬元/平方米。因該與融信的地王項目中興路一號位置相近，也被業(yè)內人士戲稱為“中興路二號”。7.2萬元/平方米的樓面價在業(yè)內人事看來，后續(xù)運營壓力較小，有穩(wěn)定的獲利空間。

2

總價最高

年度總價最高的地塊當仁不讓為徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的28個地塊。該地塊為涉宅混合用地，雖然最終溢價率僅為0.1%，綜合樓板價約為28564元/平方米，但核心區(qū)位加之28個地塊打包出讓形成的巨無霸體量，讓香港置地為其豪擲310.5億元。

這一價格，超過了2014年中民投斥資248.5億元拿下的董家渡地塊，也超過了2016年招商蛇口聯(lián)合華僑城以310億元拍得的深圳新會展中心地塊，成功刷新內地土地總價紀錄。

緊隨其后的是金隅69.2億元摘得的楊浦江浦社區(qū)地塊，華發(fā)斥資64.35億元拿下的閔行顓橋地塊位列總價第三。

值得注意的是，年底上海又放出一幅重磅地塊，該地塊位于黃浦區(qū)豫園社區(qū)，起拍價176億元，或將成為上海地塊總價TOP4，但這幅超級地塊的最終歸屬要等到2021年1月揭曉。

3

斬獲地塊最多

全年92宗涉宅地塊被66家房企分獲，平均一家1.3塊地，但也有房企囊括了多個地塊，成為2020年上海市場的大贏家。

上半年拿下5個地塊的大名城下半年繼續(xù)補倉，全年以6幅地位居地塊榜第一，總成交金額約為53.72億元。具體來看，其中4幅位于浦東臨港片區(qū)，另外2幅分別位于松江和青浦。大名城的順利補倉也得益于2020年臨港啟動“大批發(fā)”，全年出讓152幅地塊，其中住宅43幅。

大名城的積極補倉除了對上海市場的看好，更重要的原因在于其當前位于上海的土儲已幾乎耗盡，其營收重要貢獻城市上海的余糧已不多，如不及時補倉或將被動退出。

和大名城一樣在上海公開市場表現(xiàn)積極的還有金地。12月18日搶下松江區(qū)中山街道新城主城C單元C08-04號(國際生態(tài)商務區(qū)25號)地塊后，金地2020年在上海的新增地塊達到了5宗，其中涉宅用地4幅，耗資156.29億元。

4幅宅地中，2塊位于嘉定，青浦和松江各1塊。從競拍情況來看，金地決心較大，溢價率均不低。6月11日，金地先以29.02億元拿下青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側09-15地塊，成交樓板價3.61萬元/平方米，溢價率22.04%。5天后，其轉戰(zhàn)嘉定區(qū)，以約24.73億元摘得嘉定新城(馬陸鎮(zhèn))戩浜社區(qū)16-06地塊，成交樓板價約2.25萬元/平方米，溢價率約27.9%。3天后，同樣是嘉定，這一次的總價為40.24億元，溢價率35.48%。年底的松江新城純宅地競拍，金地憑借62.3億元勝出，溢價率15.4%。

為何金地要“不惜一切代價大力補倉上海”?

和大名城一樣，金地在上海市場也面臨類似的“土儲困境”。2020年之前，金地上一次在上海擴儲還得追溯到2018年12月，貨值承壓讓金地需要盡快補倉。這一補倉的效果顯而易見，青浦項目目前已進入蓄客期，即將開盤。

有別于大名城的節(jié)奏，保利的沖刺主要集中在下半年。下半年，其斥資96.16億元接連斬獲崇明、浦東、奉賢、靜安區(qū)共計4幅地塊。

4

溢價率最高

“招掛復合”細則的調整，讓更多房企有機會參與掛牌競價環(huán)節(jié)，多塊優(yōu)質宅地的出讓更是引發(fā)房企多輪激戰(zhàn)。

全年92幅涉宅地塊平均溢價率11.86%，底價成交的共41幅。65幅純宅地平均溢價率14.4%，底價成交的只有22幅。其中溢價率前三名地塊均出自土地供應大區(qū)浦東。

全年上海土拍溢價率之王當屬浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元(PDXC-02)09A-03地塊。9月1日，上海土拍市場迎來月度第一場宅地出讓，該地塊最大的亮點在于距離新場古鎮(zhèn)直線距離僅為1.3公里，最終名不見經傳的同潤擊敗雅居樂和保利置業(yè)等，以14.18億元競得該地塊，成交樓板價29100元/平方米，溢價率60.8%。

萬達拿下的臨港地塊緊隨其后，位列第二。

6月11日，萬達以總價12.39億元拿下臨港一地塊，溢價率53.13%，樓面價17637元/平方米，這也是上半年上海土拍宅地中溢價率最高的一塊。13天后，萬達繼續(xù)補倉，以8.1億元競得臨港重裝備產業(yè)區(qū)一宗商住用地。

華發(fā)也在閔行顓橋地塊付出了不小的代價。8月11日，顓橋地塊起拍中，面對融創(chuàng)聯(lián)合體的激進報價，華發(fā)跟到了最后，經過162輪廝殺，力壓融創(chuàng)聯(lián)合體，以總價64.35億元總價競得地塊，溢價率46.4%。40558元/平方米的成交樓面價也刷新了閔行顓橋板塊的紀錄。

5

拿地金額最多

雖然大名城以6幅地位居數(shù)量榜第一，但由于地塊多為郊區(qū)，因此其拿地金額僅以53.725億元位居第九。

310.5億元的香港置地依然穩(wěn)坐拿地金額桂冠，這一體量近乎為第二名金地的兩倍。數(shù)據(jù)顯示，為了4塊宅地，金地累計付出了156.29億元的代價。

緊隨金地之后的是拿出104.42億元摘地的招商蛇口，其2020年在上海除了44億血拼北外灘圍標地塊，還斥資43億元拿下了青浦徐涇一宅地，并聯(lián)手融信、保利以52.129億元奪得“中興路二號”。

此外，華發(fā)2020年在上海市場拿地金額也超過100億元。除了豪擲64.35億元將閔行顓橋一宅地收入囊中，其還聯(lián)合仁恒競得浦東一宅地和靜安“四行倉庫”旁一商住用地。

融信、萬科、保利分別位居拿地金額第五-七位。

融信2020年在上海的拿地金額達88.698億元;萬科則斥資85.39億元拿下寶山4宗城中村改造用地;保利發(fā)展全年也拿下4宗地，節(jié)奏貫穿全年，總價73.2億元;金隅雖然年內只斬獲楊浦浦江社區(qū)1宗地塊，但憑借69.2億元的總價依然躋身金額榜第八位;排在第九的是大名城，十強中的最后一個席位留給了華僑城。

7月21日，最終華僑城以50.01億元摘得浦東唐鎮(zhèn)一地塊，成交樓面價4.42萬元/平方米，溢價率19.07%。該地塊創(chuàng)下了4年來上海浦東新區(qū)住宅用地成交樓面價的新高紀錄。

50億高價奪地的背后是華僑城在上海的及時補倉，其上一次在上海拿地還得追溯到四年前。2016年1月，華僑城聯(lián)合華潤以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地塊，此后在上海便再也沒有拿地動作。上海土儲近荒，讓華僑城不得不出手。

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參與積極性最高

12月15日，金茂發(fā)布了拿地海報，慶祝其摘得崇明區(qū)長興島鳳凰鎮(zhèn)CX-01單元32-01、33-01地塊，濃烈的紅底色上寫著“傳奇金茂，再展新圖”，喜悅之情呼之欲出。

當天，崇明區(qū)長興島鳳凰鎮(zhèn)出讓，金茂力壓大華、碧桂園，以13.55億元將其收入囊中，溢價率28.1%，成交樓板價16618元/平方米。

這是金茂2020年在上海公開市場收獲的第一宗宅地，也是其契而不舍多次參與土拍后的最終回響。

據(jù)不完全統(tǒng)計，金茂2020年共11次進入到競價階段，陪跑10次后終于12月15日競得崇明宅地，這也是金茂自大寧金茂府項目之后首次在上海單獨拿地。

雖然多次參拍，但金茂并未表現(xiàn)出孤注一擲的勇猛，市場認為其在競拍方面有所保留或是為了將實力留至金茂府前面的地塊，但上述地塊2020年并未掛牌，擴儲指標驅使金茂2020年必須有所斬獲。

和金茂一樣積極的還有融創(chuàng)，其6月到9月多次出擊未果，最終于10月和上海城建置業(yè)聯(lián)合競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5地塊。世茂也6次參與競價，但最終未有收獲。同樣參與6宗宅地競價的還有新城，比世茂幸運，新城最終獲得了閔行浦江地塊。

這些積極的身影還有很多……

關鍵詞： 上海