今年“十一”假期中秋和國慶節(jié)疊加，八天假期時間不短，對很多要買房子的人來說是看房的好時間。特別是近期昆明出臺了“認房不認貸”政策措施，只要購房所在縣級行政區(qū)域名下無住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這無疑也為樓市“金九銀十”提供了新動力。

【資料圖】

俗話說“外行看熱鬧，內(nèi)行看門道”，我們不僅要看熱鬧更看“門道”?？礋狒[，要看區(qū)域商業(yè)醫(yī)療配套和社區(qū)人氣，這一定程度上決定了置業(yè)區(qū)域的成熟度；看門道，則須細細考察粗至社區(qū)配套、戶型面積，細至產(chǎn)權年限、施工材料等方方面面。

首選現(xiàn)房

在買房時，我們首先要知道自己為什么要購房，有什么需求，包括自己的資金準備等等。每個區(qū)域不同的項目其實都有不同的屬性，例如剛需、改善、教育、交通便捷、自然環(huán)境等。購房者需要針對自己的需求，去羅列購房需求優(yōu)先級，這樣才能更快更好地找到適合自己的房子。其中，重點考慮工作、生活均相對便利的區(qū)域。

買房要穩(wěn)。當下昆明很多房地產(chǎn)項目都進入了現(xiàn)房或準現(xiàn)房時代，甚至買后就可入住?？偟膩碚f，買現(xiàn)房更有利，因為期房在很多方面不容易把握，如外觀設計、配套設施等?，F(xiàn)房的優(yōu)勢在于所見即所得，項目的品質(zhì)、樓棟之間的距離、便利的交通、完善的配套、成熟的氛圍等，能一覽無遺。經(jīng)過竣工前后時間的檢驗，房子質(zhì)量更可靠，買房過程中可以心明眼亮，精挑細選，風險小。

選擇購買的項目時，重點選擇口碑較好、美譽度高的開發(fā)商。每個開發(fā)商進入一個城市后，其發(fā)展速度是不一樣的。因此，一定要在購房前了解清楚開發(fā)商的口碑如何。對于已經(jīng)出現(xiàn)負面信息的開發(fā)企業(yè)，最好避開。

關注“不利因素”

進入營銷中心后，我們首先關注項目是否具有商品房銷售許可證。按照規(guī)定，商品房售樓處須對“商品房預售許可證”進行公示。購房時，如果覺得這個樓盤存在風險或不確定是否存在風險，可以及時向主管部門咨詢核驗。記住“無證不可售”，避免卷入購房風險。

售樓部的沙盤模型做得都很漂亮，美輪美奐。但是沙盤圖只能夠作為了解大概位置的參考，并不能完全信任。購房者還需要關注設計規(guī)劃圖，甚至包括開發(fā)商公示的項目“不利因素”。知曉紅線外的不利因素，如高速路、高壓線、垃圾站、變電所、加油站等，盡可能減少對自己的影響。

在購買房屋時，通常會接觸到兩種類型的樣板房，分別是實體樣板間和臨時樣板間。這兩種樣板房的區(qū)別在于實體樣板間建造在小區(qū)實體樓中，能真實感受到居住后的舒適程度；臨時樣板間則是在售樓處或者其他地方臨時搭建的，隨時都可以拆除挪走。相比之下參觀實體樣板間更有意義。

此外，樣板間的大小需要引起注意。有些項目里的家具是異型尺寸，通過縮小家具尺寸營造“大空間”的錯覺，進入這種樣板房的買家通常被“高利用率”所吸引。等真正入住以后，會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實中很多家具自己的家中都放不下。而且，異型尺寸屬于定制家具，生產(chǎn)成本高，不適合普通家庭。

裝修標準也需要重點關注。目前，昆明很多項目都是精裝修交付，對于裝修的內(nèi)容，包含哪些東西，交付的時候會存在什么問題，需要提前了解清楚。其中，在看樣板間時要了解“非交房標準”。有的樣板房在裝飾中采用大量“非標準”材料，讓視覺效果顯得豪華大氣。那么，什么是“非交房標準”？一般可移動的室內(nèi)軟家具，家用電器和裝飾品、特殊的墻壁等都是“非交房標準”。別被那些精致的軟裝所吸引，除非你購買了樣板房，否則將無法獲得它們。（昆明日報 記者吳勁松）

這些特價房“特”在哪里？

“金九銀十”期間“特價房”常見，但系列新政利好下的“特價房”卻格外惹人關注。北京路9號特價房優(yōu)惠幅度高達21萬元、大華錦繡山海特價房均價從13000元/平方米起優(yōu)惠至11700元/平方米起、萬科500里正常價格區(qū)間為15000—20000元/平方米，低樓層部分房源價格優(yōu)惠至14000多元/平方米等等。很顯然，新政利好之下，開發(fā)商企圖乘勝用“特價房”推動樓市。

近日，北京路9號項目推出一些特惠房源，這些房源主要位于項目回遷地塊中的一棟。據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目目前正在努力清盤，所以才推出特惠。此次推出的特惠房源面積有86、104、114和137平方米，單價15000—18000元/平方米，毛坯現(xiàn)房，2梯4戶板樓。

根據(jù)置業(yè)顧問計算，一套位于3樓的86平方米房源價格，原來總價約153萬元，優(yōu)惠后總價132萬元，優(yōu)惠幅度21萬元，單價15500元/平方米。按照首套房貸款利率3.85%，首付20%、貸款30年計算，首付僅需約27萬元，月供4969元。另一套位于4樓的114平方米的住宅，原總價207萬元，優(yōu)惠后總價179萬元，優(yōu)惠幅度28萬元，單價15680元/平方米。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，此前，該回遷地塊產(chǎn)品的均價為18000—19000元/平方米，最高達20000元/平方米?！斑@批房源可謂是項目的性價比之王。”置業(yè)顧問表示。

除了北京路9號部分產(chǎn)品優(yōu)惠幅度較大外，昆明還有一些在售項目推出特價房源。比如大華錦繡山海：在售90—137平方米的住宅，帶裝修交付，據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目均價約13000元/平方米，但有樓層較低的房源單價僅11700元/平方米起，例如2樓的房源。大華錦繡麓城項目在售面積95—125平方米，準現(xiàn)房，精裝修交付，均價12000多元/平方米，特價房11000多元/平方米。

還有保利城，目前已經(jīng)是現(xiàn)房發(fā)售，精裝修交付，在售面積有118、131和143平方米，均價14000—15500元/平方米。置業(yè)顧問介紹，目前有少量低樓層和頂樓的特惠房源，單價12500元/平方米，“這是項目自開盤以來從沒有過的低價”。

無論是簡單直接的特價優(yōu)惠還是差異性產(chǎn)品優(yōu)惠，可以看出開發(fā)商確實拿出了“誠意”企圖爭取市場。

在昆明上浮公積金貸款額度、“認房不認貸”和中央降首付降利率等一系列利好政策拉動下，8月份昆明樓市呈現(xiàn)量增價穩(wěn)態(tài)勢。根據(jù)克而瑞發(fā)布的8月昆明房地產(chǎn)市場月報顯示，該月昆明主城商品住宅成交26.47萬平方米，環(huán)比小幅增長2.80%，價格方面維穩(wěn)，昆明主城五區(qū)商品住宅成交均價13335元/平方米，環(huán)比持平。（昆明日報 記者徐曉?。?/p>

貨比三家再出手

“買房是大事，貨比三家不會錯?！币恢弊夥孔〉年愮髯罱蛩阗彿?，她這段時間在選房上花費了不少時間。

剛開始，她趁著各項利好政策落地昆明，鉚足了干勁，準備遇到心儀的房子就出手。但連看5個樓盤后，陳琪發(fā)現(xiàn)買房這事急不得，“購房門道多，剛需購房者面對豐富的產(chǎn)品很難作出抉擇，必須得花時間精挑細選，貨比三家才能買到自己心儀的房子?！?/p>

“上周，在置業(yè)顧問的帶領下，我看了3個盤，有兩家樓盤正好是對門，都處在一個比較不錯的地理位置，周圍醫(yī)院學校超市也很齊全?！钡敿殞Ρ群?，陳琪發(fā)現(xiàn)，第一家樓盤的房價比第二家要高個百分之十左右，“第一家價格較高的原因是每棟房子的樓間距比較寬，采光會好一些，戶型也方正，但缺點是還是期房，至少要等一年半以后才能交房。第二家樓盤最大的優(yōu)點是現(xiàn)房，總房價在我的預算之內(nèi)，缺點就是可選樓層不多，只能在2樓、3樓和頂樓之間做選擇，這一點和我意向樓層相差太大?！?/p>

看房當天，置業(yè)顧問建議陳琪選擇低樓層的現(xiàn)房?！爸脴I(yè)顧問說，能遇到地理位置、樓盤、房價、戶型以及周圍商圈、設施都合適的房子不容易，過了這個村可能就沒有這個店了?！彼伎純商旌螅愮鬟€是沒下定決心，“越看越覺得買房是一輩子的大事，不能一時沖動就簽合同，我想還是和家里人商量一下再做決定。”

買房是件大事，像陳琪一樣的剛需購房者如何選擇入市時機，選房中又該注意什么問題。結(jié)合剛需購房者多樣的購房需求，記者采訪了昆明理工大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈。她結(jié)合當下的購房時機和買房注意事項，對剛需購房者給出了建議。

鄧曉盈認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策已實施3年之久，投機性需求被擠出市場，市場量價回落，調(diào)控取得了預期的階段性成果，目前是剛需購房者入市的好時機。她建議，剛需購房者在挑選房子時要首先明確自身需求，從需求出發(fā)找房能提高購房效率；其次要多考察周邊規(guī)劃的可落地性，“無論是商業(yè)規(guī)劃還是地鐵規(guī)劃，一定要看近期能落地的，太遙遠的規(guī)劃對置業(yè)參考價值容易打折扣?！保ɡッ魅請?記者何文靜）

適合你的才是最好的

剛需住房是一座城市中滿足人們最基本生活需求和居住需求的房子。不同的城市，對于最基本需求的定義不同。由于城市人口結(jié)構(gòu)的不同，剛需人群不同，需求不同，從而導致剛需產(chǎn)品的不同?？偟膩碚f，適合自己的才是最好的。

如何在昆明買剛需房？很多市民覺得要從自身需求出發(fā)，同時，在做決定時需要有相對長遠的眼光，比如區(qū)位、板塊、交通、配套、功能、品牌、時機、價格、呈現(xiàn)度等。

“如果在城北買房，在城南工作，每天要早起一個小時，到家也要晚一個小時，工作和生活要穿城才能轉(zhuǎn)換，實在是扛不住?！笔忻窭钕壬f，如果一定要排一個方位順序，出發(fā)點是就業(yè)機會和就業(yè)水平。

有一部分剛需購房者對于工作的掌控度并不高，如果住得太遠，或者配套太少，就會導致生活也無法掌控。“既然掌握不了工作，那就盡量掌握生活，買熟不買生。”王先生說的熟地，要么是離城市近，配套成熟齊全的區(qū)域，要么是離城市遠，但區(qū)域規(guī)劃呈現(xiàn)度較高的區(qū)域。

對于李先生來說，買近不買遠也是剛需一族的首要考慮條件。“我說的遠和近，指的是離地鐵的距離，也就是考慮通勤成本?！崩钕壬f，離地鐵近，節(jié)約的不僅僅是時間，還能節(jié)約交通經(jīng)費。

隨著購房門檻的提高，換房的難度也相應提高，很多剛需購房者在買房時，眼光一定要長遠?！皼]有結(jié)婚的時候兩房完全夠用，一旦結(jié)婚有了小孩，必須得三房?！笔忻裢跸壬硎?，這樣的案例可以從身邊已婚朋友處總結(jié)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，品牌一直是人民群眾比較注重的買房關鍵點?！百I大品牌相對安全，但大品牌的房價也相對較高，所以看準了就果斷下手，不要過多地觀望?！笔忻駞窍壬鷮ζ放朴幸欢ㄒ?，他認為對于剛需而言，下手的最好時機永遠都是現(xiàn)在。對于價格，他建議在條件允許的情況下，盡量買品牌地產(chǎn)商的房子和物業(yè)管理較好的小區(qū)。

“買精裝現(xiàn)房，對于剛需群體有很多好處，可以節(jié)省大量時間成本，還能減輕購房的財務壓力。”吳先生說，剛需一族盡量買精裝房不買毛坯房，對于年輕的上班族而言，直接省去了一個大麻煩。精裝的房子對于剛剛付完首付的剛需購房者來說，壓力會減少很多。（昆明日報 記者甄燕）

買頂層住房“4點”不能忽略

要想入手一套中意的房子，不僅得考慮自己的錢包，還要掌握一定的選房技巧和訣竅。頂層房屋由于視野開闊、性價比高、私密性好、噪音干擾少、通風采光佳等優(yōu)點受到不少購房者青睞。但頂樓的弊端也很明顯，存在滲漏水風險高、隔熱保溫差等問題，因此選購時有些要素需特別注意。

因為頂層住房直接與外界接觸，導致其隔熱效果并不是十分理想，可能會出現(xiàn)冬天寒冷而夏季悶熱的情況，所以想置業(yè)頂樓的買家要注意房子的設計結(jié)構(gòu)和用材，可以要求開發(fā)商提供頂樓的有關設計、施工資料，看是否符合建筑標準。如果是現(xiàn)房，還可以根據(jù)外立面頂樓的一些標記線目測屋頂隔熱層的厚度，看是否達到一般要求的20厘米至25厘米厚。

一般來說，頂樓常會出現(xiàn)漏水、滲水等狀況，這就需要著重看看排水系統(tǒng)。購房者可選擇雨后看房或者在屋頂上潑水檢測房屋排水系統(tǒng)是否完善。如果頂樓排水性能不過關、房子窗戶密閉性不好、墻體屋頂不嚴密，都有可能導致滲水發(fā)生。此外，不僅要看屋內(nèi)的房頂墻面是否有漏水情況、窗戶四角是否有返水跡象，還要觀察樓頂?shù)姆e水多不多。

樓層高，水壓難免不足，特別是頂樓更是如此，因此水壓問題一定要關注?，F(xiàn)房可到頂樓單位直接放水查看，有人入住的樓盤，可以先向已入住的頂樓業(yè)主了解水壓情況。如果是期房，要求開發(fā)商提供水管用材等資料。

目前，我國消防云梯的救援高度普遍在50米左右，反映到樓層上，也就17至20層之間，這樣一來，如果是高層住宅發(fā)生火災等事故，高樓層住戶的生命安全就難以保證。而且如果發(fā)生火災，熱氣和火勢往往是向上走的，所以買頂樓的房子一定要格外注意消防設施，不能馬虎，畢竟這事關生命財產(chǎn)安全。（昆明日報 記者劉婷婷）

戶型選擇有講究

剛需族一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍，可是面對居高不下的房價，略顯單薄的上班族著實壓力不小。好在目前樓市利好政策頻頻出臺，開發(fā)商為了刺激購房者，推出了不少吸引眼球的優(yōu)惠條款。當然購房者也不能被優(yōu)惠沖昏了頭腦，應該耐心觀察樓市行情，準確把握市場發(fā)展趨勢，選擇最適合的時機入市。

在昆明某中介公司從事地產(chǎn)中介近十年的王星介紹，一個好戶型，一定需要符合的條件就是南北通透。“現(xiàn)在很多售樓部的置業(yè)顧問都介紹他們的戶型是南北通透，其實很多僅僅只是在南面和北面都有窗戶，但窗戶并沒有相對應。真正的南北通透一般是客廳的陽臺正對著餐廳的窗戶，這樣才是南北通透，兩邊都開窗戶，整個房間的空氣都可以對流起來?！?/p>

“另外，客廳和主臥一定也需要朝南?，F(xiàn)如今不少戶型的客廳都朝北，朝北的客廳和陽臺都見不到陽光，曬衣服和冬天曬太陽都不方便，其存在的意義也不大。房子冬天寒冷陰暗，不利于家人的身體健康。如果客廳和主臥都朝南，臥室和陽臺的陽光都充足，對家人的身體健康會很有利。”王星說。

對于房子格局來說，戶型方正的房間面積利用率較高?，F(xiàn)如今很多房子公攤面積較大，如果空間規(guī)劃不合理，那么使用面積就會大打折扣，這也間接浪費了一大筆買房的資金。

王星說，選擇戶型的第一步是確定居室，這與個人的經(jīng)濟承受能力和購房的目的有關系?！皩τ趧傂枞巳簛碚f，個人買房最好選擇一居，經(jīng)濟實力強一點的可以選擇小兩居。兩口之家的年輕人最好選擇兩居，如果經(jīng)濟條件有限，也可以選擇大一居。三口之家要考慮居住的長期性，最好選擇三居，一步到位比較經(jīng)濟?！?/p>

確定居室之后的第二步就是考慮各個功能的房間配置是否合理。

這其中就包括了“動靜”分區(qū)?！皠訁^(qū)是指活動比較多的區(qū)域。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等，私密性較強?？蛷d應該開敞、明亮，面積最小不要小于14平方米，三口之家25平方米較為合適，太大也不合適，經(jīng)濟上不合理，而且過大容易失去溫馨感、親和感。臥室應該注重私密性，與動區(qū)避免相互干擾，主臥室面積不應小于12平方米，16平方米較為合適。臥室之間盡量相對獨立，否則生活會非常不便。”王星說。（昆明日報 記者李夢瑤）

來源：昆明信息港

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