公眾號(hào)最近修改了規(guī)則，總有人說刷不到我們了

(資料圖)

趕緊為“大胡子說房”添加星標(biāo)吧！

樓市冷的時(shí)候，才知道誰是真的心肝。

不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，救市救到現(xiàn)在，所有的政策幾乎都落在住宅上。

而此前樓市很多無比風(fēng)靡的產(chǎn)品，比如公寓、商鋪、寫字樓等等，卻是絲毫政策紅利都沒碰到。

這些房產(chǎn)，似乎徹底淪為樓市的棄子！

去年，我看到一則促銷活動(dòng)，震驚了許久。

岳陽某樓盤，打出買一城享兩城的活動(dòng)，買岳陽住宅，送長(zhǎng)沙loft。

從這則促銷中，就能依稀窺探出公寓如今境遇的尷尬。

曾經(jīng)，因?yàn)椴幌拶?gòu)、不限貸，買一層還送一層，公寓一度也是萬人瘋搶的產(chǎn)品。

搞得各大城市紛紛出臺(tái)最嚴(yán)公寓限購(gòu)令。

比如海南。

2021年出臺(tái)了“關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見”，嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目改造為公寓類住宅。

比如北京。

2017年出臺(tái)最嚴(yán)公寓政策，規(guī)定公寓類新房項(xiàng)目，只能賣給公司，不能轉(zhuǎn)讓給個(gè)人；

二手公寓賣給個(gè)人，購(gòu)房人需要名下無房且五年連續(xù)社保；

商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦項(xiàng)目的貸款；任何人，任何機(jī)構(gòu)都不得宣揚(yáng)公寓的居住功能。

幾乎將公寓產(chǎn)品的貸款、交易、建造等路徑全部堵死。

此外，珠海、天津、廣州、南京、上海、成都、深圳在過去都有跟進(jìn)過限制過商改住的行為。

調(diào)控是不怕的，關(guān)鍵是怕調(diào)緊了，就再也不松了。

按照商品房調(diào)控的尿性，火的時(shí)候調(diào)控，冷了就該松開了。

但是目前，接二連三的救市政策，沒有一條是關(guān)于公寓的。

而公寓市場(chǎng)，本身就因?yàn)樯虡I(yè)用地，產(chǎn)權(quán)只有40年，二手交易還有高額的增值稅費(fèi)，現(xiàn)在成交冷到不行。

房?jī)r(jià)，不漲已經(jīng)算是幸運(yùn)，不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)跌到慘不忍睹。

比如房山的遠(yuǎn)洋公寓，2017年最貴的時(shí)候賣3萬6，現(xiàn)在跌到了1萬2。

跌幅超過70%，也是沒誰了！

新二手房市場(chǎng)如此慘淡，但是公寓這種資產(chǎn)陷阱還在瘋狂收割。

現(xiàn)在很多社交媒體上，比如小某書上，配上幾張非常精美的裝修照片，就把公寓包裝成獨(dú)居女性最好的選擇。

但公寓，買了才知道有多坑。

房?jī)r(jià)哪怕是漲了，也要支付高昂的交易稅費(fèi)，40年產(chǎn)權(quán)，不能落戶，不能給孩子讀書，既有自住的，也有做生意的，居住上魚龍混雜。

增值性、流通性、居住性都差的閹割產(chǎn)品，已經(jīng)越來越像時(shí)代的棄子。

非土豪，千萬不要觸碰！

如果你手里現(xiàn)在還拿著這類資產(chǎn)，今年我建議你一定要趁早拋掉，千萬別錯(cuò)過今年難得的樓市低位。

當(dāng)然，很多人現(xiàn)在面臨的問題是，不知道如何迅速拋掉這些垃圾資產(chǎn)，或者很難在情感上接受虧損。

我也有整理出一份超級(jí)詳細(xì)的五大賣房干貨錦囊，里面總結(jié)了我自己賣房總結(jié)出的實(shí)操干貨！

需要的朋友，可以掃碼，加我微信，我直接將這份文件，發(fā)給最需要的朋友。

除了公寓之外，另外一類產(chǎn)品，也在慢慢成為時(shí)代的眼淚。

那就是商鋪！

曾經(jīng)，一鋪養(yǎng)三代，投資商鋪的大風(fēng)也是一度刮遍全國(guó)。

但最近這3年，樓市冷，商鋪行情更冷。

疫情的影響下，實(shí)體店生意一落千丈。

不知道大家身邊情況如何，這兩年我周邊的商鋪，倒了不少。

我家樓下得小吃店，已經(jīng)換了3波了。

從炸串店換到糖水店再換到燒烤店，1年得時(shí)間裝修了3次、倒閉了3次，租金也由不得往下降了又降。

10年前買商鋪確實(shí)能賺錢，年化收益能達(dá)到8%，10-20年或許就能拿回本金。

但現(xiàn)在，光是售價(jià)就已經(jīng)吃掉了不少利潤(rùn)。

再加上實(shí)體店越來越不好做，租金也很難上漲，空鋪的可能越來越大，投資回報(bào)率不斷走低。

商鋪價(jià)格更是難漲，買家越來越少，即使?jié)q價(jià)要順利交易，也需要支付高昂的稅費(fèi)，幾乎能占到收益的一半。

這綜合導(dǎo)致，目前主流商鋪收益僅僅只有2%-5%，可能連銀行定期都跑不過。

收益率已經(jīng)跌到這種程度，為了讓商鋪有人接盤，現(xiàn)在很多開發(fā)商是連蒙帶騙。

最普遍的就是承諾包租。

這類要么是開發(fā)商提前對(duì)商鋪進(jìn)行了提價(jià)，100萬的鋪?zhàn)樱?30萬賣給你，多的錢再以返租的形式給你。

要么就是付你1-2年的租金，負(fù)責(zé)人就跑了，錢也斷了，等你過去維權(quán)發(fā)現(xiàn)合同是與某不知名公司簽署的合同，開發(fā)商可能連字都沒簽。

再有的是直接違約，不僅不返租，還會(huì)要求你繳納更多的管理等等費(fèi)用。

還有的會(huì)承諾虛假的回報(bào)率，宣稱每年回報(bào)率高達(dá)8%。

但實(shí)際上，很多新開發(fā)盤的項(xiàng)目周邊入住率極低，根本無法達(dá)到所謂的回報(bào)率。

總之，現(xiàn)在的商鋪，都是先騙你付款，剩下的全是問號(hào)。

投資商鋪，九死一生，不是夸張。

除了上述之外，還有一類商業(yè)產(chǎn)品，從前也是投資的熱門。

現(xiàn)在也逐漸成為了時(shí)代的棄子。

那就是寫字樓。

按照2022年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓的空置率，除了北京、廣州、上海低于20%，就連深圳空置率都在20%以上。

更不用說沈陽、天津、青島，空置率已經(jīng)高達(dá)三分之一，甚至二分之一。

注意這還只是甲級(jí)寫字樓，如果將統(tǒng)計(jì)范圍再放寬些，我相信這個(gè)數(shù)據(jù)，只會(huì)更夸張。

在這樣的超量供應(yīng)的環(huán)境下，寫字樓的租金很難持續(xù)上漲，空置率也比較高。

這不僅會(huì)限制寫字樓的收益率，也會(huì)將寫字樓的增值空間差不多都吃掉。

就拿深圳來說，最近看到福田CBD聯(lián)合廣場(chǎng)的一套辦公室掛牌。

2017年我記得一度賣到過3w+每平，現(xiàn)在掛牌價(jià)僅僅為1.6w每平，現(xiàn)在售價(jià)直接打了對(duì)折。

租金更是直接腰斬。

2017年這里的平均租金大概110/㎡月，現(xiàn)在最低50/㎡月就能租到。

如果當(dāng)初拿這900多萬去買房，現(xiàn)在不知道賺了多少。

寫字樓占用的資金量級(jí)更大，比起不賺錢，更讓人惋惜的是，這個(gè)過程中失去了多少機(jī)會(huì)成本。

大家發(fā)現(xiàn)沒有，今天說的三類地產(chǎn)類型，都是商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的。

為什么這三類產(chǎn)品的投資，會(huì)如此之慘？

還是跟我們大多數(shù)城市運(yùn)營(yíng)的邏輯有關(guān)系，大多數(shù)城市采用的都是控制住宅用地，增加商業(yè)用地的模式。

這樣做可以給企業(yè)更低廉的辦公成本，能更好的培育本地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引更多人來此就業(yè)。

而控制住宅用地，能保證本地財(cái)政收入，也能讓選擇本地的購(gòu)房者財(cái)富不斷增值。

所以，我們能看到，為什么過去買房那么賺，而商業(yè)這些地產(chǎn)投資，幾乎都是九死一生。

核心原因就是在這。

對(duì)于我們普通人來說，買房最忌逆勢(shì)而為。

這三類產(chǎn)品，能不碰就別碰吧！

除了這三類資產(chǎn)之外，我還有整理了4大房產(chǎn)，碰到就只有虧，為什么不能買？不能買的原因是什么？我都有整理成文件，文章篇幅有限，感興趣的朋友，直接掃碼來找我領(lǐng)取吧。

-end-

我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

關(guān)注我，買房路上不孤單！

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