近日，昆明西山區(qū)體育場過規(guī)，馬街片區(qū)又迎來了重磅配套。

(資料圖片僅供參考)

這個昆明主城一直“不被看好”、“房價(jià)低洼”的區(qū)域，從2019年多家房企進(jìn)入掀起大規(guī)模開發(fā)，到如今已有3年時間，仍處在區(qū)域開發(fā)的初級階段。

然而，區(qū)域不僅定位為鐵路TOD中心區(qū)，是昆明“西拓”的重要區(qū)域，待區(qū)域內(nèi)城改項(xiàng)目拆改完成，還是有望成為宜居片區(qū)。

馬街片區(qū)如今現(xiàn)狀如何，配套如何，面市項(xiàng)目進(jìn)度如何，這一篇稿子告訴你！

從位置上看，馬街片區(qū)處于昆明主城區(qū)西部，毗鄰西北新城，靠近滇池地帶，板塊面積較大，如下圖所示：

（馬街片區(qū)）

眾所周知，昆明人對于馬街片區(qū)的印象并不好，哪怕是如今仍覺得這是一個開發(fā)落后、環(huán)境較差的區(qū)域。

在昆明城市不斷發(fā)展和演變過程中，馬街片區(qū)成為了昆明的老工業(yè)區(qū)，電線廠、電纜廠、水泥廠、平板玻璃廠等不同產(chǎn)業(yè)聚集地，由于工業(yè)生產(chǎn)帶來的空氣污染、片區(qū)環(huán)境差等問題，加上片區(qū)內(nèi)有大量待拆改的城中村，制約了馬街片區(qū)的發(fā)展。

而后，在區(qū)域規(guī)劃中，馬街板塊被定位為昆明城市西部的樞紐門戶，現(xiàn)代化的鐵路TOD中心區(qū)，集文化、旅游、商貿(mào)、現(xiàn)代居住于一體的現(xiàn)代化城市綜合片區(qū)。

隨著西、北三環(huán)的閉合通車，大片城中村改造啟動，馬街片區(qū)確實(shí)開始了高速發(fā)展。

馬街片區(qū)最早迎來外來房企進(jìn)駐是2016年，到了2019年后迎來片區(qū)發(fā)展的高光時刻。品牌房企入駐形式基本以城中村改造形式進(jìn)入，且拿地溢價(jià)率基本為0。

2016年，金地置業(yè)以收購方式進(jìn)入馬街板塊，打造蘭亭上錦項(xiàng)目；2017年，佳兆業(yè)以代建方式進(jìn)入，開發(fā)佳兆業(yè)城市廣場項(xiàng)目（原名華信雙城、經(jīng)典雙城），同年，融創(chuàng)通過收購萬達(dá)文旅城入駐板塊，打造融創(chuàng)文旅城。

2019年，眾多房企紛紛入駐，金地商置、海倫堡、陽光城、佳兆業(yè)紛紛拿地；2020年，融創(chuàng)&華發(fā)合作拿地開發(fā)文旅城二期項(xiàng)目，大華拿地布局大華錦繡山海，中鐵零溢價(jià)拿下馬街東一宗純住宅用地。

此外，還有不少城改項(xiàng)目在一級開發(fā)階段。

目前這些項(xiàng)目都如何了，且看下面這張表：

從表中可以看出，馬街片區(qū)內(nèi)大部分都是城中村改造項(xiàng)目用地，并且供地在2021年前比較多，當(dāng)時受政策利好，各房企也有序的進(jìn)駐。但近年來縮減較為明顯，尤其是今年，區(qū)域內(nèi)并無用地供應(yīng)。

目前，區(qū)域內(nèi)不僅有沒有新進(jìn)展的城改項(xiàng)目，還有3個項(xiàng)目處于停工、爛尾的階段。

僅有金地商置昆悅、大華錦繡山海、陽光城滇池半山、玖悅府、滇池一英里、書香云海六個項(xiàng)目在售，大部分為高層住宅，均價(jià)也并不高。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，馬街片區(qū)在2020年新房市場量價(jià)均達(dá)峰值，此后市場下行，至今年成交量價(jià)持續(xù)低位運(yùn)行。

房價(jià)也一直在追逐主城其他區(qū)域，片區(qū)住宅均價(jià)在2018年低于主城3665元/㎡，2019年開始高于主城整體水平，22年截止5月數(shù)據(jù)，馬街片區(qū)均價(jià)低于主城616元/㎡，成交均價(jià)仍處于低位，置業(yè)客群以剛需客戶為主。

（圖源克而瑞）

此外，區(qū)域內(nèi)由于前幾年有大量項(xiàng)目入市，還是有不少庫存，截止5月，馬街片區(qū)的住宅存量為43.31萬方，去化周期需要21.2個月，壓力較大。

整個片區(qū)的房價(jià)起不來、還是與區(qū)域的配套跟不上，發(fā)展緩慢有莫大關(guān)聯(lián)。接下來血拼姐就扒一扒馬街片區(qū)的配套情況。

首先是交通。

馬街片區(qū)外部通過杭瑞高速連接楚雄、曲靖等城市，內(nèi)部與中心城區(qū)連接，區(qū)域內(nèi)擁有春雨路、二環(huán)西路、杭瑞高速、人民西路等主干道。

區(qū)域內(nèi)擁有地鐵3號線，可直達(dá)東市區(qū)，且有多個地鐵換乘站，此外還規(guī)劃R1、R3號線，目前處于規(guī)劃中，后期落地時間較長。

目前來說，只有地鐵沿線和自駕出行比較便利。后期，區(qū)域還有最重要的配套就是高鐵西站。

（西客站區(qū)位圖）

2021年，西客站綜合交通樞紐開工，項(xiàng)目計(jì)劃2025年完成項(xiàng)目建設(shè)。

（昆明西客站樞紐綜合體鳥瞰）

按照規(guī)劃，西客站綜合交通樞紐擬建設(shè)為集鐵路、軌道交通、長途客運(yùn)、公交、出租車等為一體的綜合交通樞紐。建成后將是繼昆明南站、昆明站之后的又一高鐵站。

建成后，昭通到昆明只需1小時，重慶至昆明兩個多小時即可抵達(dá)。這也將帶動片區(qū)的人流，提升對外交通通達(dá)性。

再是配套。

整個片區(qū)內(nèi)，醫(yī)療、教育、商業(yè)、公園都有布局，但是總體來說質(zhì)量一般。大部分的配套都集中在區(qū)域的東北部。

商業(yè)：區(qū)域內(nèi)擁有西城時代和金地蘭亭廣場兩個大型商業(yè)，此外，還有沃爾瑪、三江世紀(jì)購物中心等商業(yè)，勉強(qiáng)能滿足周邊的購物需求。后期待城中村改造項(xiàng)目推進(jìn)后也能有所豐富。

（馬街片區(qū)商業(yè)）

學(xué)校：馬街片區(qū)內(nèi)目前擁有5所公里中、小學(xué)，但是沒有較為有名的學(xué)校，名校教育資源比較匱乏。

（馬街片區(qū)學(xué)校）

醫(yī)療：醫(yī)療上配有2所三甲醫(yī)院，還有1所私立綜合和1所婦幼保健機(jī)構(gòu)，醫(yī)院資源倒是挺豐富。

（馬街片區(qū)醫(yī)療）

此外，由于區(qū)域毗鄰西山風(fēng)景區(qū)，離滇池也不遠(yuǎn)，整體來說區(qū)域內(nèi)自然景觀資源比較豐富，擁有翠峰生態(tài)公園、寶珠生態(tài)公園，整體綠地率較高。

（馬街片區(qū)公園）

近日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布“西山區(qū)體育場提升改造項(xiàng)目批前公示”，根據(jù)規(guī)劃，西山區(qū)體育場將進(jìn)行提升改造。

項(xiàng)目跑道按照丙級體育場地標(biāo)準(zhǔn)徑賽場配置六道400米環(huán)形跑道和八道400米西直道。將為群眾提供專業(yè)的全民健身綜合訓(xùn)練場館，滿足人民群眾日常體育鍛練需求。屆時，這又將成為馬街片區(qū)內(nèi)的又一文化配套。

（西山區(qū)體育場項(xiàng)目效果圖）

最后是產(chǎn)業(yè)。

整個片區(qū)目前算是由三個部分的產(chǎn)業(yè)組成：貿(mào)易物流、文旅和工業(yè)。

貿(mào)易物流方面，依托于高鐵西站，未來將大力發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，此外，目前還擁有以東駿藥業(yè)（昆明本土企業(yè)）為核心的云南醫(yī)藥物流中心。

文旅方面，主要是依托于融創(chuàng)文旅城文旅項(xiàng)目，此外，區(qū)域內(nèi)還擁有云安會都、融創(chuàng)施柏閣酒店、滇池宋品酒店等會議聚集地。

工業(yè)方面，依托春雨937工業(yè)遺產(chǎn)文化街區(qū)，打造集云南工業(yè)歷史、民族特色、創(chuàng)意科技、休閑娛樂、康體文化、幸福產(chǎn)業(yè)為一體工業(yè)文化街區(qū)，也是西山區(qū)首個以工業(yè)遺產(chǎn)為主題的文創(chuàng)街區(qū)。

（春雨937工業(yè)遺產(chǎn)文化街區(qū)）

寫在最后

總的來說，整個馬街片區(qū)目前仍是“剛需區(qū)域”，片區(qū)內(nèi)還有大量待拆改的城中村改造項(xiàng)目，未來還有較大的發(fā)展空間。

但短期內(nèi)片區(qū)發(fā)展不會太快，還需要等市場回暖、高鐵西站建設(shè)完成后才能有較大改觀。

關(guān)鍵詞： 區(qū)體育場 交通樞紐