一、 測(cè)評(píng)體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價(jià)等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房企普遍面臨著組織變更、市場(chǎng)策略調(diào)整等諸多問(wèn)題，部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，最終在發(fā)展過(guò)程中面臨著流動(dòng)性問(wèn)題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

【資料圖】

現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，銷售持續(xù)下滑的趨勢(shì)得到遏制，房企經(jīng)營(yíng)安全狀況得到改善，但是市場(chǎng)仍舊低迷。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測(cè)評(píng)的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、 測(cè)評(píng)結(jié)果與說(shuō)明：

根據(jù)測(cè)評(píng)體系，測(cè)評(píng)結(jié)果如下所示：

在本期測(cè)評(píng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營(yíng)總體上繼續(xù)承壓，隨著4月和5月中央密集出臺(tái)樓市維穩(wěn)政策，6月逐步傳導(dǎo)到地方政府，各地政府調(diào)控放松的力度繼續(xù)加大，盡管融資和土地市場(chǎng)仍在低位徘徊，但是銷售已經(jīng)出現(xiàn)大幅回暖跡象，市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)溫和復(fù)蘇，形勢(shì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)或在下半年發(fā)生。

在政策方面，為響應(yīng)中央調(diào)控主基調(diào)，6月地方供求端寬松政策密集出臺(tái)。6月，80余城發(fā)布超過(guò)100條穩(wěn)樓市政策，主要涵蓋以下五個(gè)方面。其中南京、武漢等城市放寬限購(gòu)，主要在購(gòu)房資格增加非限購(gòu)區(qū)域等方面；南昌、成都等城市調(diào)整公積金政策，主要涉及提高公積金貸款額度和降低公積金貸款首付比例等方面；多地購(gòu)房補(bǔ)貼政策持續(xù)發(fā)力，長(zhǎng)沙、佛山等地出臺(tái)包括一次性安家補(bǔ)貼、降低契稅等住房補(bǔ)貼政策；儋州、資陽(yáng)等多地放松房屋預(yù)售制度，主要包括減少預(yù)售限制等措施來(lái)提高推盤速度；鄭州、許昌等地重新發(fā)起房票安置相關(guān)實(shí)施辦法。

在銷售方面，6月房企銷售總額環(huán)比增加過(guò)半，同比降幅收窄。6月單月30家典型上市房企合計(jì)銷售額為5551.1億元，環(huán)比上漲50.7%，同比下滑36.1%，雖然仍保持較大降幅，但較5月48.2%的同比降幅已經(jīng)出現(xiàn)顯著收窄跡象，這主要由于5月和6月政策回暖持續(xù)刺激需求釋放，房企把握時(shí)機(jī)加大推盤與優(yōu)惠力度促成交。1-6月，30家典型上市房企合計(jì)銷售額為23013.9億元，同比下滑45.6%，降幅較1-5月的48.0%持續(xù)收窄，新房銷售總體上呈現(xiàn)出止跌回升特征。

在投資方面，6月集中供地城市多為國(guó)央企拿地，熱點(diǎn)城市民營(yíng)企業(yè)參與力度逐漸變大。6月22城中有6個(gè)完成集中供地出讓，除杭州、寧波以外的4個(gè)城市拿地企業(yè)主要為地方國(guó)資平臺(tái)，部分熱門地塊大型國(guó)央企也積極參與。但6月土拍也發(fā)生了一些明顯的變化，較為熱門的杭州、寧波的集中供地土拍中，民營(yíng)房企拿地宗數(shù)占比分別達(dá)到64%和36%，主要原因在于隨著杭州和寧波兩個(gè)城市商品住宅銷售的回暖，使得財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營(yíng)房企看好后市投資意愿增強(qiáng)。

在融資方面，6月房企融資環(huán)比止跌回升，民營(yíng)房企間出現(xiàn)分化。2022年6月房企在信托、境內(nèi)債、境外債、資產(chǎn)證券化四個(gè)渠道共融資865.8億元，環(huán)比增加18.3%，同比下滑61.0%。1-6月房企四個(gè)渠道總?cè)谫Y規(guī)模僅5343.3億元，同比下降55.2%，相較于1-5月同比53.9%的降幅略有收窄。今年前5個(gè)月房企融資規(guī)模大降，隨著新房銷售逐步回暖和政策利好的逐步落實(shí)，前期積壓的融資需求逐步釋放，房企融資于6月開(kāi)始回暖。從獲得融資的房企類型來(lái)看，主要集中在國(guó)企、央企和地方城投平臺(tái)，盡管政策強(qiáng)調(diào)要加大民營(yíng)房企的融資支持力度，但僅限于目前仍在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企，出險(xiǎn)房企如恒大，融創(chuàng)等難獲得融資支持，仍主要以資產(chǎn)出讓的方式回籠資金以度過(guò)償債高峰期。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國(guó)企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營(yíng)狀況較為安全，在本批次測(cè)評(píng)中此類企業(yè)通常獲得五星級(jí)或四星級(jí)的測(cè)評(píng)。部分民營(yíng)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評(píng)級(jí)，本文選出華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)和濱江集團(tuán)三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評(píng)級(jí)背后的經(jīng)營(yíng)狀況。

華潤(rùn)置地：6月銷售額環(huán)比大增，類REITs融資開(kāi)啟商業(yè)拓展新模式

6月銷售環(huán)比增加95%，本月新添70億融資。從銷售角度來(lái)看，6月，華潤(rùn)置地單月銷售額為396.8億，同比增長(zhǎng)2.5%，實(shí)現(xiàn)2022年單月增幅首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比上漲95.3%,和30家典型上市房企6月累計(jì)銷售額環(huán)比增幅50.7%相比，優(yōu)于行業(yè)表現(xiàn)。企業(yè)1-6月銷售額為1210億元，同比下滑26.6%，明顯優(yōu)于30家典型上市房企1-5月累計(jì)銷售額同比下滑幅度45.6%，在行業(yè)承壓的背景下，華潤(rùn)置地6月銷售額實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。從融資角度來(lái)看，6月與銀行訂立一份49.5億元的貸款融資額度，并且成功發(fā)行20億元公司債，票面利率最高為3.3%，融資成本仍處在行業(yè)較優(yōu)水平。

類REITs融資助力商業(yè)項(xiàng)目回籠資金與快速擴(kuò)張。6月16日，華潤(rùn)杭州蕭山萬(wàn)象匯100%股權(quán)成功掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中信證券獲得，此次類REITs融資過(guò)后蕭山萬(wàn)象匯將會(huì)繼續(xù)由華潤(rùn)來(lái)運(yùn)營(yíng)管理。除了回籠現(xiàn)金流，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)后續(xù)或成為華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模上的重要推手。截至2021年末，華潤(rùn)置地?fù)碛性跔I(yíng)購(gòu)物中心面積669萬(wàn)平方米，按照華潤(rùn)置地的規(guī)劃，預(yù)計(jì)2025年在營(yíng)購(gòu)物中心將達(dá)到100個(gè)，總面積1200萬(wàn)平方米，未來(lái)華潤(rùn)置地旗下存量商業(yè)面積還將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。商業(yè)類資產(chǎn)通常資金沉淀較多，運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，如果未來(lái)華潤(rùn)置地商業(yè)保持著較高的增長(zhǎng)速度，必將會(huì)對(duì)華潤(rùn)置地的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大的壓力。華潤(rùn)置地通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式可以快速回籠資金，同時(shí)也可以緩解住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)總體市場(chǎng)規(guī)模下滑的困境，為后續(xù)華潤(rùn)置地在存量時(shí)代可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的現(xiàn)金流。基于以上短期與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，華潤(rùn)置地在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

越秀地產(chǎn)：1-6月銷售額同比轉(zhuǎn)正，TOD模式開(kāi)啟異地?cái)U(kuò)張

銷售額持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，融資渠道保持暢通。從銷售角度來(lái)看，越秀地產(chǎn)6月單月銷售額為143.0億元，環(huán)比增長(zhǎng)73.2%，同比上升118.6%，在焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家典型上市房企中，越秀地產(chǎn)6月銷售額環(huán)比增長(zhǎng)率顯著高于行業(yè)均值。1-6月越秀地產(chǎn)累計(jì)全口徑銷售額為489.1億元，同比增加3.2%，在焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家典型房企中，越秀地產(chǎn)成為唯一一家業(yè)績(jī)同比仍能實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企，越秀地產(chǎn)強(qiáng)勁的銷售表現(xiàn)將為企業(yè)帶來(lái)更多的現(xiàn)金流，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健。從融資角度來(lái)看，6月越秀地產(chǎn)新增加兩筆融資，一個(gè)為附屬公司獲取15.6億元的定期貸款融資。另一個(gè)為發(fā)行規(guī)模為11億元的融資債券，融資利率介于2.9%-3.4%之間，企業(yè)融資渠道暢通且成本較低。近日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也對(duì)越秀地產(chǎn)良好的流動(dòng)性和融資渠道的暢通表示了肯定。

首次實(shí)現(xiàn)異地TOD項(xiàng)目的成功復(fù)制，TOD戰(zhàn)略深化推進(jìn)穩(wěn)固護(hù)城河。截至2021年末，越秀地產(chǎn)共擁有6個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到376萬(wàn)平方米，約占越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備的13.9%。2022年1-6月，越秀地產(chǎn)新增2個(gè)TOD項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)計(jì)容建筑面積約66萬(wàn)平米，并且上半年實(shí)現(xiàn)杭州TOD項(xiàng)目的首次落地，也標(biāo)志著越秀地產(chǎn)首個(gè)廣東省以外的TOD項(xiàng)目正式落地，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了向全國(guó)擴(kuò)張TOD項(xiàng)目的重要戰(zhàn)略，為越秀地產(chǎn)全國(guó)TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)打開(kāi)了較為廣闊的發(fā)展空間。TOD項(xiàng)目拿地是越秀地產(chǎn)主要增儲(chǔ)方式之一，TOD項(xiàng)目通常臨近地鐵，開(kāi)發(fā)難度和溢價(jià)空間較大，具備門檻高、毛利率高、周轉(zhuǎn)快的優(yōu)點(diǎn)，企業(yè)在TOD項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)有利于未來(lái)穩(wěn)健釋放利潤(rùn)，較快回籠資金。基于以上短期與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，越秀地產(chǎn)在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

濱江集團(tuán)：重倉(cāng)杭州耗資225億拿地，多重利好將迎來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)期

6月銷售額同比增長(zhǎng)近三成，持續(xù)逆勢(shì)擴(kuò)土儲(chǔ)。從銷售角度來(lái)看，濱江集團(tuán)6月銷售額為234億元，同比增長(zhǎng)28.8%，實(shí)現(xiàn)單月首次同比增幅轉(zhuǎn)正。1-6月累計(jì)銷售額達(dá)到683.9億元，同比減少22.2%，下滑幅度顯著低于30家典型上市房企合計(jì)銷售額45.6%的同比降幅。濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售的逆勢(shì)增長(zhǎng)主要由于其深耕杭州的經(jīng)營(yíng)策略，濱江集團(tuán)在杭州積累了良好品牌口碑，其市場(chǎng)占有率逐步增加，構(gòu)建起在杭州的品牌護(hù)城河。從投資角度來(lái)看，在6月的二批次杭州集中供地過(guò)程中，濱江集團(tuán)再次斥資225億元拿地12宗，此外還于6月13日以48億元抄底陽(yáng)光城永康項(xiàng)目。企業(yè)6月持續(xù)逆勢(shì)擴(kuò)土儲(chǔ)也向外界展示了其強(qiáng)大的資金實(shí)力和對(duì)于未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)的信心。從融資角度來(lái)看，濱江集團(tuán)旗下子公司6月仍能獲得銀行開(kāi)發(fā)貸支持，月內(nèi)提供共計(jì)13.62億元銀行貸款擔(dān)保，還于近期成功發(fā)行票面利率為3.9%，總額9.7億元短期融資券。

多重利好加持，下半年有望迎來(lái)全面復(fù)蘇。二季度杭州出臺(tái)松綁限購(gòu)、優(yōu)化二手房交易、降低落戶門檻等新政，6月杭州二手房共成交6624套，相較5月份上升約37%，考慮到杭州樓市需求旺盛，預(yù)計(jì)樓市下半年銷售復(fù)蘇較快。此外，濱江集團(tuán)表示今年杭州第一批集中拿地的項(xiàng)目部分在今年可以達(dá)到預(yù)售條件，預(yù)計(jì)隨著樓市的復(fù)蘇將會(huì)逐步入市。由于政策、融資、銷售等方面優(yōu)勢(shì)逐步呈現(xiàn)，后續(xù)濱江集團(tuán)可憑借充足土儲(chǔ)與品牌影響力，有望率先受益行業(yè)復(fù)蘇，屆時(shí)企業(yè)現(xiàn)金流狀況將會(huì)得到持續(xù)改善，經(jīng)營(yíng)安全將會(huì)進(jìn)一步提升。基于以上短期與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，濱江集團(tuán)在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

關(guān)鍵詞： 華潤(rùn)置地 濱江集團(tuán) 上市房企