開年以來,房地產(chǎn)持續(xù)釋放強烈維穩(wěn)信號,加上全國范圍內(nèi)的信貸環(huán)境寬松,推動著市場逐步回暖,購房預期得到有效改善。
以昆明為例,在首付及利率雙降的拉動下,3月以來市場供求有所回升,加上4月公積金額度提高及二套房首付比例調(diào)整,樓市信心及預期進一步修復。
但從客戶端來看,市場元氣的恢復仍需時間。去年房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整對房企影響深遠,近期昆明眾多樓盤曝出延期交付、停工維權(quán)事件,購房者觀望情緒仍重。
“購房窗口期”與房企信任危機的雙重拉扯下,資金實力強勁、開發(fā)經(jīng)營穩(wěn)健的央國企項目相對能帶來更多的安全感,備受關(guān)注。
樓市風向的轉(zhuǎn)變,從宏觀政策和市場現(xiàn)實來看。
宏觀政策上,“房住不炒”“維穩(wěn)”、防范和化解風險是主基調(diào)。
3月16日,金融委召開專題會議研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題,關(guān)于房地產(chǎn),六部門集中表態(tài),指出要防范和化解風險,要穩(wěn)。其中,銀保監(jiān)會明確提到要重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目。
事實上,自去年12月,中央就釋放了鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)收并購出險房企優(yōu)質(zhì)項目的信號,并在金融信貸政策上給予支持。
目前,央國企、金融機構(gòu)和AMC對地產(chǎn)項目的收并購融資,正在陸續(xù)落地。
市場現(xiàn)實上,房企的信任危機從去年局部集中爆發(fā)后,逐漸擴大影響范圍。
不久前的兩會、3·15將如期交房、交付質(zhì)量等話題推至浪潮峰尖,“保交房”成奢侈,品質(zhì)像“開盲盒”......越來越多房企陷入負面循環(huán)的泥潭。
在此背景下,央企作為中央點名的收并購主力,迎來更大機遇的同時,也承擔著更多責任和期待。如何扮演好新角色,助力城市健康成長,是民眾更為關(guān)注的話題。
據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計,央國企對收并購的態(tài)度整體較為謹慎,目前并未掀起大范圍的并購潮。而中海卻多次出手,收購金額近60億元,引發(fā)業(yè)內(nèi)的極高關(guān)注。
除了收并購,中海去年的拿地表現(xiàn)同樣突出。2021年,中海推進“藍海戰(zhàn)略”,多渠道獲取優(yōu)質(zhì)土地,權(quán)益購地金額1610.2億元,新增土地儲備98宗,在房企拿地熱情普降的情況下,堪稱市場“最靚的仔”。
房企在收并購、拿地端的表現(xiàn)與其在融資端、銷售端的表現(xiàn)聯(lián)系緊密。
圖:中海地產(chǎn)2018-2021年重要指標一覽
融資端,“三道紅線”重壓下,不少高杠桿擴張房企因難以維持債務的正常還款而暴雷,而中海在一線未踩的基礎上,2021年期末持有現(xiàn)金1309.6億元,加權(quán)融資成本僅3.55%,繼續(xù)保持行業(yè)最低區(qū)間,剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率僅53.59%,安全邊際充足。
銷售端,2021年中海合約銷售額為3695億元,同比增長2.4%(去年百強房企的全口徑銷售金額同比下降了3%),業(yè)績表現(xiàn)良好。
得益于充足的現(xiàn)金流和低融資成本,中海有了逆周期加倉的底氣。
房地產(chǎn)行業(yè)有句老話說“順勢看萬科,逆勢看中?!保@一說法正被事實印證。低杠桿+高利潤的安全穩(wěn)健路線,恰是當下行業(yè)深度調(diào)整后的正向循環(huán)發(fā)展方向,而中海一直走的這條路線,也因此在浪潮來臨時能巋然不動。
好的房企,應該是能助力城市健康成長,而不是成為城市的負擔或瘡疤。
高負債、高周轉(zhuǎn)、囤地、大量建房的房企開發(fā)“經(jīng)典模式”已然弊病百出,房企內(nèi)部經(jīng)歷一輪大洗牌后,中海的“穩(wěn)中求進”模式恰似映照著行業(yè)發(fā)展新方向。
以昆明為例,中海用十年時間,一步一個腳印地踐行著高質(zhì)量的城市建設策略。
投資戰(zhàn)略上,中海始終堅持主流開發(fā)策略,擇時擇機拿地。
2012年正是大批房企進軍昆明之際,與其他房企大規(guī)模拿地、廣泛布局不同,中海始終堅持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的投資策略,首次拿地便瞄準昆明一環(huán)核心區(qū),高韌性的土地與精品樓盤的品質(zhì)為中?!W府路8號帶來了極高的投資回報比,讓中海聲名鵲起。
隨后,中海仍是不疾不徐,以平均一年一個項目的節(jié)奏,“穩(wěn)準狠”地拿地,先后落子會展、龍泉路、東白沙河、巫家壩及世博片區(qū),10年時間開發(fā)了9個項目。
無一例外,這些地段或是有政策規(guī)劃紅利加持,或聚集了城市優(yōu)越的基礎配套建設,或擁有繁榮的人口與商業(yè)基礎,都是昆明主城高價值成長區(qū)域。注重土地本身價值,讓中海能夠牢牢鎖定城市發(fā)展方向,歷經(jīng)周期輪動而始終保持強大的盈利能力與正向循環(huán)。
運營服務上,工科中海+中海物業(yè),成就了中海昆明無一例外的精工精品。
從市中心精品社區(qū)到三個半島低密洋房,從北市區(qū)板式范本到東白沙河高端墅區(qū),從巫家壩未來人居到世博高端里系,中海深研地段特色及文脈,為每一個項目量身定制產(chǎn)品形態(tài),從現(xiàn)代人居環(huán)境、建筑設計、生態(tài)打造、整體配套等多角度出發(fā),闡釋宜居住區(qū)的多維內(nèi)涵。
建筑和工程質(zhì)量是“工科中?!笔种匾暤膱?zhí)念。中海錦苑、中海龍泉公館、中海云著都曾榮獲工程質(zhì)量獎項,中海·寰宇天下更被授予成為云南省質(zhì)量安全標準化觀摩工地。
開發(fā)保障方面,中海5個已交付項目加上已竣工的云著二期、寰宇天下一期、寰宇中心住宅,8個項目分期均實現(xiàn)了3個月至半年不等的提前竣工/交付,交房滿意度100%,在交付問題頻發(fā)的當下尤其具有借鑒意義。
昆明中海的“精工精品”還體現(xiàn)在獨創(chuàng)全周期服務體系,打造全程物業(yè)服務解決方案,購房前陽光宣言,交房時有交房大使提供一對一專屬服務,居住過程中有中海地產(chǎn)房屋維修中心為客戶提供無憂房屋維修維護,并有中海物業(yè)持續(xù)為客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務。
好產(chǎn)品與好服務雙管齊下,中海展現(xiàn)的不僅是央企責任與擔當,也是“房住不炒”基調(diào)下,房企如何助力城市健康成長的一面鏡子。
走過第一個十年,中海用實際行動回答了一家好房企能為城市帶來什么,未來十年,中海也將一如既往地深耕昆明,以質(zhì)造踐行美好。
除已交付入住的社區(qū),中海在昆還有中?!ゅ居钐煜隆⒅泻!ゅ居钪行?、中海匯德里、中海云麓九里、中海云著五個項目在建在售。
中?!ゅ居钐煜乱跃b板式寬景大平層+方正圍合式大中庭打造經(jīng)典主流的現(xiàn)代風格,入市以來備受購房者歡迎,目前二期產(chǎn)品在售。
中?!ゅ居钪行淖鳛槟壳拔准覊巫罡呖偛宽椖?,也是唯一已實現(xiàn)封頂?shù)淖猿中涂偛炕卮髽牵瑢⒂诮衲晗掳肽暾娇⒐?,助力區(qū)域價值提升與城市新中心騰飛。
中海匯德里是中海在昆的首個高端“里”系項目,針對改善需求痛點,在戶型創(chuàng)新和空間高效利用上做了不少升級突破,以89-138㎡精裝戶型打造后疫情和多孩時代“小空間、大功能”的極致改善。
中海云麓九里、中海云著都已有部分住宅交付,品質(zhì)經(jīng)受住了市場檢驗,如今在售房源已不多,均為準現(xiàn)房實景呈現(xiàn),含高層、洋房、疊墅、聯(lián)排等多元業(yè)態(tài)。
過往十年,中海穩(wěn)扎穩(wěn)打,項目個個精品,已為1.2萬戶家庭質(zhì)造美好。
未來十年,中海仍將堅持主流開發(fā),精研人居需求,為昆明創(chuàng)造更多美好。
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