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仲量聯(lián)行 | 昆明甲寫空置率創(chuàng)8年新低,商業(yè)空置走高迭代調(diào)整

時(shí)間 : 2022-04-27 09:00:51來(lái)源 : 搜狐焦點(diǎn)昆明站

【仲量聯(lián)行供稿】

2022年4月26日,昆明——在西部陸海新通道構(gòu)架下,云南建設(shè)高速推進(jìn)。而作為云南核心城市的昆明,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)健,消費(fèi)場(chǎng)景加速迭代。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng),基建、保險(xiǎn)以及通訊類需求持續(xù)注能辦公樓需求端,低供應(yīng)下,空置水平持續(xù)下滑,租金跌幅開(kāi)始收窄;優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng),受疫情影響,短期內(nèi)市場(chǎng)需求疲軟,政府出臺(tái)一系列舉措助力消費(fèi)回暖。

仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示:“當(dāng)前,市場(chǎng)多方主體積極尋求策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的短期沖擊。長(zhǎng)期來(lái)看,‘穩(wěn)投資’的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)將在提升產(chǎn)業(yè)消費(fèi)活力的同時(shí)長(zhǎng)效改善城市生產(chǎn)生活場(chǎng)景。而這也將成為辦公樓、零售市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的底層邏輯。此外,隨著跨入RCEP開(kāi)局之年,來(lái)自南亞,東南亞以及西部其他省市的春風(fēng)已經(jīng)吹至昆明,如何提升城市基建、配套、營(yíng)商環(huán)境等維度,從而高效迎接人才、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,將成為未來(lái)昆明實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的關(guān)鍵。”

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

短期供應(yīng)端壓力縮小,市場(chǎng)空置率降至8年間最低水平

自2015年起,昆明進(jìn)入供應(yīng)周期。市場(chǎng)陸續(xù)迎來(lái)本土及外省市頭部開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目。2015-2018年間,昆明新增甲級(jí)辦公樓面積達(dá)56.9萬(wàn)平方米,占當(dāng)前總存量的40.8%。伴隨2019年底恒隆廣場(chǎng)的交付,昆明甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量正式步入百萬(wàn)大關(guān)(成都:2012年,重慶:2015年,西安:2017年)。大體量項(xiàng)目的集中供應(yīng)導(dǎo)致城市空置率長(zhǎng)期居高不下,2015年更是達(dá)到64.5%的峰值。但在進(jìn)入2020年后,市場(chǎng)供應(yīng)有所放緩。盡管2021年新增面積達(dá)23.3萬(wàn)平方米,但超八成來(lái)自總部自用樓宇,新增租賃面積仍處于低位水平。歷經(jīng)8年去化,截至2022年第一季度末,昆明甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率實(shí)現(xiàn)25.4%,環(huán)比降低1.5個(gè)百分點(diǎn),處8年間歷史最低點(diǎn)。

長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展激活辦公樓需求,短期政策變化驅(qū)動(dòng)租戶結(jié)構(gòu)性升級(jí)

經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展構(gòu)筑辦公樓市場(chǎng)去化的基礎(chǔ)邏輯。2015年-2019年,昆明GDP年平均增速達(dá)8.2%,甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)年均凈吸納量實(shí)現(xiàn)9.7萬(wàn)平方米。城市化的持續(xù)建設(shè)推動(dòng)房地產(chǎn)建筑行業(yè)高速發(fā)展,而生產(chǎn)、生活水平的高速提升助力昆明現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求穩(wěn)步上揚(yáng)。截至2022年第一季度,昆明甲級(jí)辦公樓租戶前四類行業(yè)占比達(dá)76.1%,分別為:房地產(chǎn)建筑業(yè)(26.2%)、金融業(yè)(19.5%)、科技互聯(lián)網(wǎng)(15.2%)以及服務(wù)業(yè)(15.2%)。

進(jìn)入2021下半年后,政策變動(dòng)催化房地產(chǎn)建筑業(yè)細(xì)分領(lǐng)域出現(xiàn)變化。一方面,由于全國(guó)房地產(chǎn)政策收緊,房企及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)需求減弱明顯。而其作為昆明辦公樓最主要需求行業(yè),此次波動(dòng)對(duì)辦公樓市場(chǎng)影響顯著。僅第一季度,近半數(shù)甲級(jí)辦公樓退租面積來(lái)自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)。另一方面,昆明乃至云南省積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí),2021年昆明實(shí)現(xiàn)中老鐵路的通車,渝昆高鐵全面啟動(dòng)建設(shè),昆明火車站南北廣場(chǎng)改造完成?;惞巨k公需求明顯上漲,第一季度,該行業(yè)新租需求占比達(dá)15.1%。因此,盡管第一季度房地產(chǎn)建筑大類仍為市場(chǎng)最主要需求來(lái)源,但其細(xì)分結(jié)構(gòu)已存在變遷。

更新?lián)Q代,供應(yīng)端高性價(jià)比項(xiàng)目持續(xù)激活企業(yè)升級(jí)類需求

從2015年到2020年,昆明市場(chǎng)迎來(lái)多個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)。不論是對(duì)標(biāo)一線城市的硬件要求,例如:外立面、層高、電梯、衛(wèi)生間等,抑或是單一業(yè)權(quán)下租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及精細(xì)化的物業(yè)服務(wù),這些物業(yè)的入市改變了本土企業(yè)對(duì)于辦公場(chǎng)景的預(yù)期。昆明市場(chǎng)對(duì)于高品質(zhì)樓宇的需求開(kāi)始被釋放。而近年來(lái)不斷走低的租金價(jià)格則將這一需求全面激活。由于較低土地、能源與勞動(dòng)力價(jià)格,西部甲級(jí)辦公樓租金相較更低。加之,近幾年高供應(yīng)壓力,昆明業(yè)主多采用降價(jià)策略吸引優(yōu)質(zhì)客戶。昆明甲級(jí)辦公樓平均租金錄得78.8元/平方米/月,甲乙級(jí)市場(chǎng)租金價(jià)差僅為21.8元/平方米/月,部分子市場(chǎng)價(jià)差僅在10元/平方米/月左右。2022年第一季度,昆明甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)超六成成交為升級(jí)類需求。

向北向南延伸,昆明辦公樓市場(chǎng)“倒L形”格局逐步呈現(xiàn)

始于市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū),昆明辦公樓于2015年率先向北市、南市延伸。至2022年初,市中心、北市以及南市子市場(chǎng)存量分別達(dá)21.4萬(wàn)、17.6萬(wàn)和66.9萬(wàn)平方米。截至目前,各板塊商務(wù)氛圍日臻成熟,空置率分別實(shí)現(xiàn)19.5%、25.2%和30.6%。隨著2017年巫家壩昆明城市新中心的定位被明確,大量頭部開(kāi)發(fā)商隨之進(jìn)入并修建其優(yōu)質(zhì)辦公樓宇。昆明辦公格局將進(jìn)一步南擴(kuò)。盡管受道路修建影響,部分原計(jì)劃于今年交付的項(xiàng)目出現(xiàn)延期。但片區(qū)內(nèi)各辦公、商業(yè)項(xiàng)目修建速度基本保持平穩(wěn)性。預(yù)計(jì)到2025年,巫家壩子市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓存量將達(dá)50.3萬(wàn)平方米,僅次于南市板塊。

未來(lái)展望,租金彈性逐步失效,空間、配套與服務(wù)的提升成為市場(chǎng)關(guān)鍵

2022-2023年,昆明甲級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)。需求端受全國(guó)疫情以及政策變動(dòng)影響,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性變動(dòng)或?qū)?dǎo)致企業(yè)租賃活力存在一定波動(dòng),增量行業(yè)聚焦基礎(chǔ)建設(shè)、通訊電子、醫(yī)療生命科學(xué)等領(lǐng)域。未來(lái)空置率預(yù)計(jì)將維持在25%左右,去化情緒仍為市場(chǎng)主導(dǎo)。但由于項(xiàng)目空置壓力已相對(duì)較小,且當(dāng)前可降價(jià)空間收窄,價(jià)格彈性作用未來(lái)或?qū)⒅鸩绞А2糠旨准?jí)項(xiàng)目降租幅度預(yù)計(jì)將有所收緊,價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向配套與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。進(jìn)入2024年,市場(chǎng)預(yù)計(jì)再次迎來(lái)小幅供應(yīng)攀升,全市空置率或?qū)⒃俅伪焕?/p>

RCEP助力昆明開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn),城市吸引力有望實(shí)現(xiàn)全面提升

始發(fā)于昆明的中老鐵路于去年起陸續(xù)開(kāi)通運(yùn)行,2021年昆明進(jìn)出口總額同比增速更是達(dá)到53.6%。隨著1月1日RCEP正式生效,作為西部地區(qū)面向南亞、東南亞的門戶城市,昆明迎來(lái)突破性發(fā)展機(jī)遇,相關(guān)制造、貿(mào)易、結(jié)算類產(chǎn)業(yè)需求將在未來(lái)逐步呈現(xiàn)。仲量聯(lián)行云貴首席代表李佳恒表示:“面向南亞、東南亞,昆明地緣優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚,再加上勞動(dòng)力資源豐富、制造業(yè)要素成本較低等優(yōu)勢(shì),昆明城市吸引力正在加速提升,高端制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的持續(xù)入駐將長(zhǎng)期注能昆明辦公樓市場(chǎng)?!?/p>

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目總存量持平,市場(chǎng)空置率有所上升

季內(nèi),昆明無(wú)新增優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市,全市總存量保持397.7萬(wàn)平方米。疫情導(dǎo)致客流下滑,注重線下體驗(yàn)的大型中餐品牌出現(xiàn)較多退租。同時(shí),部分生鮮超市因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題也出現(xiàn)閉店,兩家華潤(rùn)萬(wàn)家超市相繼關(guān)店并退出昆明市場(chǎng)。此外,“雙減”政策后學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)退租留下的空置面積去化緩慢,加之部分老舊存量項(xiàng)目逐步展開(kāi)新一輪調(diào)改,市場(chǎng)空置率短期上升。2022年第一季度,昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率較去年年末上升1.6個(gè)百分點(diǎn),報(bào)14.1%。租金方面,能夠順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)精準(zhǔn)招商的項(xiàng)目,其租金表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)??;而應(yīng)對(duì)策略遲緩的項(xiàng)目,仍以降低租金預(yù)期的方式換取更多品牌進(jìn)駐。受此影響,全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比下降0.2%,報(bào)368.0元/平方米/月。

消費(fèi)載體、場(chǎng)景、內(nèi)容迭代升級(jí),刺激消費(fèi)品零售總額上揚(yáng)

隨著消費(fèi)政策相繼落地,帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)逐步回暖。近日,云南省政府和昆明市政府相繼出臺(tái)《關(guān)于2022年穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策措施》,涉及零售商業(yè)改造升級(jí)、夜間經(jīng)濟(jì)地標(biāo)建設(shè)打造、品牌連鎖店擴(kuò)店發(fā)展等多個(gè)領(lǐng)域,刺激零售需求釋放,昆明市消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中有升。據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局顯示,1-2月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為480.5億元,同比增長(zhǎng)5.0%。

· 消費(fèi)載體:存量項(xiàng)目積極調(diào)改,切小鋪提升入駐率并引入更多新穎業(yè)態(tài)。當(dāng)前,存量項(xiàng)目積極調(diào)改升級(jí)已經(jīng)成為煥新市場(chǎng)活力的一種熱門方式。一方面,通過(guò)面積切割重構(gòu),以更小的單店面積來(lái)提升單位租金收益,實(shí)現(xiàn)收益增長(zhǎng);另一方面,門店面積的適配范圍變廣,利于豐富品牌組合,引入更具競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的業(yè)態(tài)和品牌,增強(qiáng)消費(fèi)者粘性,如:七彩METOWN、南亞風(fēng)情第壹城等。此外,南亞風(fēng)情第壹城將與地鐵5號(hào)線連通,以期引流獲客使得收益增長(zhǎng)。零售項(xiàng)目的升級(jí)煥新,仍以商業(yè)化邏輯為主線,專注業(yè)態(tài)煥新、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)等關(guān)鍵點(diǎn)。

· 消費(fèi)場(chǎng)景:夜間消費(fèi)場(chǎng)景被激活,特色小酒館表現(xiàn)活躍。雖然大型餐飲受疫情影響較大,但小酒館、演出場(chǎng)館等租賃面積相對(duì)較小的業(yè)態(tài)持續(xù)活躍,成為新興增長(zhǎng)業(yè)態(tài)。受益于政策紅利和年輕消費(fèi)客群偏好,與夜間經(jīng)濟(jì)相關(guān)的餐酒吧、小酒館、演出場(chǎng)館等業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍,積極進(jìn)駐優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心,如:Wave Live House、C86山茶坊的璞玉書(shū)店、小酒館進(jìn)駐同德昆明廣場(chǎng);蹦酒吧入駐海樂(lè)世界等。同時(shí),與盒子商業(yè)相鄰的街區(qū)商業(yè),因擁有良好的展示面、較多的外擺空間、靈活的營(yíng)業(yè)時(shí)間及能夠承接盒子商業(yè)帶來(lái)的消費(fèi)客群,已成為夜間消費(fèi)業(yè)態(tài)新興聚集地,如:海樂(lè)世界209酒吧街、同德昆明廣場(chǎng)悅匯坊、南亞NEW MALL賽博朋克樂(lè)園、大悅城悅見(jiàn)酒吧街等夜間消費(fèi)場(chǎng)景,均深受年輕消費(fèi)人群喜愛(ài)。

· 消費(fèi)內(nèi)容:政策支持本土品牌連鎖化發(fā)展,積極拓展省外市場(chǎng)。云南作為農(nóng)作物生產(chǎn)寶地,擁有眾多全國(guó)卓著的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,孵化的本土茶飲咖啡品牌如:麒麟大口茶、顏葉浮山、CLOVES四葉杯等,均積極在購(gòu)物中心開(kāi)店。同時(shí),政策紅利加持促進(jìn)本土品牌連鎖化發(fā)展,政府對(duì)直營(yíng)門店達(dá)到10家以上的品牌將給予獎(jiǎng)勵(lì)。為鼓勵(lì)品牌向一線城市擴(kuò)張,總部在昆的特色餐飲企業(yè)入駐一線城市也將獲得裝修補(bǔ)助。受益于此,本土品牌布局向外延伸,包括麒麟大口茶在內(nèi)的品牌已獲取外省代理。本土電子數(shù)碼九機(jī)也積極搶占市場(chǎng),已在西南地區(qū)擁有線下實(shí)體店。預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多如霸王茶姬、九機(jī)、Winona薇諾娜的本土品牌“走出去”。

政策利好加持,助力零售商業(yè)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局背景下,RCEP的生效將助力昆明經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),為消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新動(dòng)能。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示:“昆明作為面向南亞和東南亞的門戶城市,正積極融入國(guó)際國(guó)內(nèi)雙循環(huán)中,借助RCEP帶來(lái)的政策利好契機(jī),加快推進(jìn)消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí),通過(guò)關(guān)稅減免提高商品要素流通效率,降低商品價(jià)格,促進(jìn)消費(fèi)需求有效釋放,為市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇與活力?!?/p>

昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展,在實(shí)體經(jīng)營(yíng)優(yōu)化改善及消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力的雙重利好下,零售市場(chǎng)將保持良好復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。在政策支持下,年內(nèi)昆明計(jì)劃引入國(guó)內(nèi)外品牌首店、旗艦店、連鎖店50家以上,促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)加快恢復(fù)。對(duì)于改造升級(jí)項(xiàng)目而言,緊跟消費(fèi)新趨勢(shì)、抓住政策利好的契機(jī)、更注重多元靈活品牌組合的構(gòu)建,將有助其實(shí)現(xiàn)收益穩(wěn)中求升;對(duì)于新增項(xiàng)目而言,更多優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商包括華潤(rùn)、龍湖、北京華聯(lián)等入局,將對(duì)本地商業(yè)發(fā)展注入無(wú)限活力,同時(shí)加快汰弱留強(qiáng)的進(jìn)程;對(duì)于停工在建項(xiàng)目,市住建局發(fā)布《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出了加強(qiáng)銀、政、企合作以對(duì)資金困難的地產(chǎn)項(xiàng)目提供應(yīng)急解決方案。未來(lái),停工項(xiàng)目有望重啟,辦公和零售商圈的發(fā)展將持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注。

- 完 -

關(guān)鍵詞: 第一季度 萬(wàn)平方米 仲量聯(lián)行