物流市場近年來已成為全球投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。與傳統(tǒng)資產(chǎn)相比，物流資產(chǎn)仍有相對較高的資本化率。隨著電商滲透率的逐步上漲，以及及時(shí)生產(chǎn)向預(yù)生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，為倉儲業(yè)績長期增長帶來保證。目前疫情在全球范圍遲遲未散，多國供應(yīng)鏈及生產(chǎn)飽受沖擊，但同時(shí)也刺激了全球?qū)χ袊a(chǎn)品的需求，導(dǎo)致出口在2021年同比增加21.2%至人民幣21.7萬億元、貿(mào)易順差上漲20.2%達(dá)到人民幣4.4萬億元。目前，新一輪疫情令多地防疫措施升級的同時(shí)，也為物流倉儲行業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。

六大區(qū)域聚焦，詳細(xì)解析六個(gè)熱門物流城市。

中國擁有14億人口，約8,000萬平方米的甲級物流設(shè)施，即人均擁有0.06平方米；而日本人均擁有甲級物流設(shè)施0.2平方米，美國0.8平方米，澳大利亞1.3平方米，按此推算，中國未來仍存在廣闊的增容空間。

第一太平戴維斯在報(bào)告中列舉了大北京、大上海、大杭州、大灣區(qū)、華西、華中等六大區(qū)域多個(gè)城市物流市場表現(xiàn)，從市場分布、區(qū)位、存量及市場表現(xiàn)等多方面為投資者解析了區(qū)域內(nèi)各城市物流市場現(xiàn)狀及未來趨勢。此外，報(bào)告還選取了廊坊、蘇州、嘉興、東莞、成都及武漢等六個(gè)區(qū)域熱門城市，詳細(xì)解讀了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、市場表現(xiàn)及租戶構(gòu)成。

第一太平戴維斯華西區(qū)代理部（商業(yè)樓宇/商鋪/產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)）負(fù)責(zé)人、高級董事戴暉表示：華西物流倉儲市場整體走勢穩(wěn)健，除重慶仍有區(qū)域存量市場仍待市場吸納外，成都、西安需求有望逐步回暖，未來供應(yīng)端的放緩將有望帶動空置率持續(xù)平穩(wěn)回落，租金走勢整體穩(wěn)定向好。昆明及貴陽，受RCEP等多項(xiàng)市場及政策利好因素，供需結(jié)構(gòu)良好，整體仍將持續(xù)強(qiáng)健的發(fā)展勢頭。區(qū)域市場供應(yīng)端及產(chǎn)品的多元化發(fā)展，帶來華西區(qū)物流倉儲產(chǎn)業(yè)發(fā)展更多可能性。

多領(lǐng)域布局、消費(fèi)樞紐及智慧+可持續(xù)成為物流未來發(fā)展趨勢。

未來，跨境平臺等更大范圍的電商崛起、先進(jìn)制造業(yè)、地區(qū)貿(mào)易、生鮮及醫(yī)藥、B2B/C2M/供應(yīng)鏈物流商等將持續(xù)支持高標(biāo)倉市場需求。而高標(biāo)倉儲供應(yīng)在未來仍將聚焦關(guān)鍵消費(fèi)樞紐及衛(wèi)星城市，如廣州、上海、廊坊、蘇州等地。

雖然對基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投資也可能達(dá)到控制運(yùn)輸成本的目的，但采用房地產(chǎn)科技并提高自動化是控制勞動力成本的關(guān)鍵。在2010年 至2020年之間，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政行業(yè) 的城市非私營企業(yè)員工工資已從一年約4萬元人民幣增至10萬元人民幣，增幅達(dá)150%。在倉儲物流行業(yè)，包括倉庫自動化、SLAM、RaaS、可穿戴設(shè)備，或是更廣范圍內(nèi)的干線自動駕駛系統(tǒng)、無人機(jī)配送及區(qū)塊鏈和數(shù)字孿生的應(yīng)用都已有落地項(xiàng)目助推行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可表示：隨著生活成本不斷提高，迫使企業(yè)為人工提供更好的保障，預(yù)計(jì)工資的增長速度不太可能放緩。在此背景下，科技愈發(fā)成為提高生產(chǎn)力的有效手段。

物流地產(chǎn)多元化投資。

在過去五年，諸多不同類型的投資者紛紛入局物流地產(chǎn)行業(yè)。在市場整合之前，參與者的數(shù)量還會進(jìn)一步增加。最終的市場領(lǐng)先者將會采用由地產(chǎn)科技支持的自動化設(shè)備，在降低成本、提升效率之余，秉持可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)。他們還將建立廣泛的設(shè)施網(wǎng)絡(luò)及次級物業(yè)，為全國領(lǐng)先的零售商、第三方物流及電商平臺提供一站式解決方案。多元化的投資者背景、REITs帶來新的退出渠道、收購趨向資產(chǎn)包以及翻新機(jī)會等將成未來趨勢。

目前市場上有多只面向中國房地產(chǎn)市場的基金完成或正在募集。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、東久新宜、普洛斯、易商紅木等都在積極募集投資物流資產(chǎn)的基金，持續(xù)加碼這一不斷快速發(fā)展的板塊。即使同為物流資產(chǎn)，不同基金的投資策略也各不相同，針對不同的項(xiàng)目位置、資產(chǎn)品質(zhì)及所處開發(fā)階段，投資策略分為核心、次核心及機(jī)會型等。不同基金的投資策略也各不相同，針對不同的項(xiàng)目位置、資產(chǎn)品質(zhì)及所處開發(fā)階段，需審慎調(diào)研確定投資方向。

第一太平戴維斯中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人羅瑾表示：在產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級兩大驅(qū)動下，物流地產(chǎn)正成為中國房地產(chǎn)市場中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，越來越多的開發(fā)商、投資者關(guān)注到物流地產(chǎn)的潛力，也對物流地產(chǎn)的數(shù)字化和低碳化提出更高要求。第一太平戴維斯也將繼續(xù)助力中國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，發(fā)掘更多價(jià)值。

責(zé)編：王嘉

關(guān)鍵詞： 第一太平 投資策略 城市物流